BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 24 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 98831

Prórroga de la vigencia del asiento.
Por causa de la suspensión de la inscripción del documento, su respectivo asiento de
presentación ha quedado prorrogado durante un plazo de sesenta días.
Contra la presente calificación negativa podrá (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Nicolás
Nogueroles Peiró registrador/a titular de Registro de la Propiedad de Barcelona n.º 11 a
día veintiuno de marzo del dos mil veinticinco.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don A. C. P., en nombre y representación de la
mercantil «Hispania Mortgage Trust, SLU», interpuso recurso el día 1 de abril de 2025
exponiendo, resumidamente, lo siguiente:
«Primero.–En primer lugar, debe hacerse constar que el título que ha sido objeto de
calificación es una escritura de préstamo con garantía hipotecaria concedido en un
contexto absolutamente empresarial, con una finalidad absolutamente empresarial y, por
tanto, fuera del ámbito de la protección de los consumidores y usuarios. Los prestatarios
han hecho constar en la escritura que no son consumidores y han definido el destino del
préstamo como “reunificación de deudas empresariales y liquidez para la empresa, a
cuyo fin se comprometen a aplicar el préstamo recibido”. No se trata de un préstamo
sometido a la Ley 2/2009 sino exclusivamente a la Ley 5/2019, por la condición de
personas física no consumidores que tienen los avalistas. Sorprende que en ningún
momento la calificación argumente o fundamente el sometimiento forzado de la
operación a la Ley 2/2009. Esto implica una severa falta de fundamentación de la
calificación que puede producir indefensión en el acreedor hipotecario que legítimamente
pretende el acceso de su derecho al Registro de la Propiedad. No es posible impugnar o
contradecir los argumentos del Registrador de la Propiedad al respecto puesto que
simplemente no existen.
Es cierto que en ocasiones el propio texto de la escritura hace referencia al
cumplimiento de requisitos de la Ley 2/2009, pero responde a otras razones que no son
materia de calificación como la propia política reputacional del acreedor hipotecario o
una mayor. protección y garantía del deudor.
En cualquier caso, este grave error de contexto, confundir un préstamo empresarial
con un préstamo a consumidor, invalida la mayor parte de los fundamentos de Derecho
planteados en la calificación.
Segundo.–Respecto del defecto desarrollado en el Fundamento de Derecho 4 de la
calificación negativa, el Registrador de la Propiedad denuncia la falta de acreditación y
de justificación a la retención de las cantidades a favor de las entidades “Top Global
Management Partners, S.L.” y “Barcelona Mortgage Serviclng, S.L.” Con relación a la
primera empresa (Top Global), el Registrador de la Propiedad conoce que la finca que es
objeto de hipoteca se halla gravada con otra hipoteca previa. Y conoce, porque es la
práctica habitual, que determinadas cantidades de un préstamo pueden ser retenidas
para ser destinadas a la cancelación de cargas previas, Y que, como es lógico, dicha
labor de gestión tiene unos costes, también en honorarios registrales, que deben ser
provisionados para lograr la plena eficacia de la nueva hipoteca constituida. La entidad
“Top Global Management Partners, SL” es la indicada para realizar dicha gestión y la
cantidad provisionada, en concepto para la tramitación de la ya mencionada cancelación
de hipoteca, es perfectamente coherente con las tarifas habituales del sector. No es
verdad que el Registrador de la Propiedad deba calificar el destino de los fondos del
préstamo indicados de modo transparente en el título. Carece de competencias para ello
y sobre todo de elementos de prueba para juzgar con las garantías procesales
adecuadas de audiencia y contradicción. Su labor debe limitarse a comprobar si se ha
reflejado en la escritura la entrega del préstamo y sus medios de pago.

cve: BOE-A-2025-15379
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Núm. 177