Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15379)
Resolución de 23 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Barcelona n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario concedido por la parte recurrente, por razón de existir una desproporcionada retención de cantidades del capital concedido.
12 páginas totales
Página
Zahoribo únicamente muestra información pública que han sido publicada previamente por organismos oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 177
Jueves 24 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 98829
Limitada. A su vez, el Sr. A. C. P. es el administrador único de Top Global Management
Partners SL, según resulta del Registro Mercantil.
1.º El artículo 18 de la Ley Hipotecaria, en su número 1 señala que los
Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas
de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las
escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro. En materia
de préstamos concedidos por entidades no crediticias hay que tener presente el
artículo 18 de la Ley 2/2009.
2.º El artículo 98 del Reglamento Hipotecario establece que el Registrador
considerará, conforme a lo prescrito en el artículo 18 de la Ley, como faltas de legalidad
en las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la
inscripción, las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que determinan
la forma de los instrumentos, siempre que resulten del texto de dichos documentos o
puedan conocerse por la simple inspección de ellos; y del mismo modo apreciará la no
expresión, o la expresión sin la claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias
que, según la Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad.
3.º El principio registral de especialidad, consagrado en los artículos 9 de la Ley
Hipotecaria y 51. de su Reglamento, exige una correcta determinación del sujeto, objeto
y derecho recogidos en los asientos registrales. Estos preceptos exigen una correcta
determinación de la naturaleza y extensión del derecho que se inscriba y la Resolución
de la Dirección General de Registros y del Notariado de 4 de julio de 1984 sobre el
principio de determinación y la causa.
4.º Es necesario que las atribuciones patrimoniales guarden relación con la causa
del crédito hipotecario. Los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento
Hipotecario exigen la correcta determinación de la naturaleza y extensión del derecho
que se inscriba. En el presente caso se concede un préstamo por importe de 50.000 € y
los prestatarios reciben 40.257,30 € y las cantidades restantes son entregadas a las
sociedades: Top Global Management Partners SL (1,042,70 €), Barcelona Mortgage
Servicing SL (6.200,00 €) y Hispania Mortgage Trust SLU (2.500 €). En esta última, se
expresa el motivo de la retención de los 2.500 €, para proceder al pago de la comisión de
apertura que se devenga por la concesión del préstamo. En cambio, no se expresa el
motivo que sirva de justificación a la retención e de las cantidades en favor de las
entidades Top Global Management Partners SL y Barcelona Mortgage Servicing SL. Sin
que pueda considerarse que hay un reconocimiento de deuda tácito, ni tampoco un
mandato de pago. Es necesario, por tanto, expresar la conexión entre las cantidades que
se retienen y la finalidad del crédito hipotecario. La Ley de 23 de julio de 1908, represión
de la usura dispone en su artículo 1 que “será igualmente nulo el contrato en que se
suponga recibida mayor cantidad que la verdaderamente entregada, cualesquiera que
sean su entidad y circunstancias”. Por eso, mientras no se exprese la razón o motivo de
la entrega de unas cantidades en favor de las entidades Top Global Management
Partners SL y Barcelona Mortgage Servicing SL, a resultas de lo cual el prestatario
recibe casi un veinte por ciento menos de la cantidad que se dice entregada, regirá una
presunción legal de nulidad del contrato que pretende acceder al Registro de la
Propiedad.
5.º Mientras la presunción legal de nulidad no sea desvirtuada mediante la
expresión del motivo de la atribución patrimonial en favor de las entidades Top Global
Management Partners SL y Barcelona Mortgage Servicing SL, expresada en el
fundamento anterior, resulta que la cantidad de intereses de que responde la deuda no
resulta ser real pues se presumen intereses pagados anticipadamente las cantidades
entregadas a dichas sociedades. Todo esto, mientras no se exprese el motivo de la
atribución patrimonial, resultaría contrario a la correcta determinación de los intereses
cve: BOE-A-2025-15379
Verificable en https://www.boe.es
Fundamentos de Derecho.
Núm. 177
Jueves 24 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 98829
Limitada. A su vez, el Sr. A. C. P. es el administrador único de Top Global Management
Partners SL, según resulta del Registro Mercantil.
1.º El artículo 18 de la Ley Hipotecaria, en su número 1 señala que los
Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas
de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las
escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro. En materia
de préstamos concedidos por entidades no crediticias hay que tener presente el
artículo 18 de la Ley 2/2009.
2.º El artículo 98 del Reglamento Hipotecario establece que el Registrador
considerará, conforme a lo prescrito en el artículo 18 de la Ley, como faltas de legalidad
en las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la
inscripción, las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que determinan
la forma de los instrumentos, siempre que resulten del texto de dichos documentos o
puedan conocerse por la simple inspección de ellos; y del mismo modo apreciará la no
expresión, o la expresión sin la claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias
que, según la Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad.
3.º El principio registral de especialidad, consagrado en los artículos 9 de la Ley
Hipotecaria y 51. de su Reglamento, exige una correcta determinación del sujeto, objeto
y derecho recogidos en los asientos registrales. Estos preceptos exigen una correcta
determinación de la naturaleza y extensión del derecho que se inscriba y la Resolución
de la Dirección General de Registros y del Notariado de 4 de julio de 1984 sobre el
principio de determinación y la causa.
4.º Es necesario que las atribuciones patrimoniales guarden relación con la causa
del crédito hipotecario. Los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento
Hipotecario exigen la correcta determinación de la naturaleza y extensión del derecho
que se inscriba. En el presente caso se concede un préstamo por importe de 50.000 € y
los prestatarios reciben 40.257,30 € y las cantidades restantes son entregadas a las
sociedades: Top Global Management Partners SL (1,042,70 €), Barcelona Mortgage
Servicing SL (6.200,00 €) y Hispania Mortgage Trust SLU (2.500 €). En esta última, se
expresa el motivo de la retención de los 2.500 €, para proceder al pago de la comisión de
apertura que se devenga por la concesión del préstamo. En cambio, no se expresa el
motivo que sirva de justificación a la retención e de las cantidades en favor de las
entidades Top Global Management Partners SL y Barcelona Mortgage Servicing SL. Sin
que pueda considerarse que hay un reconocimiento de deuda tácito, ni tampoco un
mandato de pago. Es necesario, por tanto, expresar la conexión entre las cantidades que
se retienen y la finalidad del crédito hipotecario. La Ley de 23 de julio de 1908, represión
de la usura dispone en su artículo 1 que “será igualmente nulo el contrato en que se
suponga recibida mayor cantidad que la verdaderamente entregada, cualesquiera que
sean su entidad y circunstancias”. Por eso, mientras no se exprese la razón o motivo de
la entrega de unas cantidades en favor de las entidades Top Global Management
Partners SL y Barcelona Mortgage Servicing SL, a resultas de lo cual el prestatario
recibe casi un veinte por ciento menos de la cantidad que se dice entregada, regirá una
presunción legal de nulidad del contrato que pretende acceder al Registro de la
Propiedad.
5.º Mientras la presunción legal de nulidad no sea desvirtuada mediante la
expresión del motivo de la atribución patrimonial en favor de las entidades Top Global
Management Partners SL y Barcelona Mortgage Servicing SL, expresada en el
fundamento anterior, resulta que la cantidad de intereses de que responde la deuda no
resulta ser real pues se presumen intereses pagados anticipadamente las cantidades
entregadas a dichas sociedades. Todo esto, mientras no se exprese el motivo de la
atribución patrimonial, resultaría contrario a la correcta determinación de los intereses
cve: BOE-A-2025-15379
Verificable en https://www.boe.es
Fundamentos de Derecho.
