BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 91782

La recurrente alega que la compraventa inicial ya se hizo sin consentimiento de la
esposa y se inscribió sin necesidad de que ella ratificara ni consintiera y que, en esta
ocasión, para adquirir el resto del inmueble tampoco sería necesario hacerlo.
2. Respecto de la naturaleza jurídica de la extinción de comunidad, hay un sector
doctrinal que defiende el carácter meramente especificativo de derechos de tal acto, que
no implica un título de transferencia inmobiliaria. Por otra parte, distinto sector doctrinal
defiende el carácter traslativo de la disolución.
Esta Dirección General ha abordado esta cuestión (vid., por todas, las Resoluciones
de 1 de julio de 2016, 25 de julio de 2017, 19 y 27 de julio de 2018 y 25 de septiembre
y 27 de noviembre de 2023, entre otras citadas en los «Vistos» de la presente). Y, desde
el punto de vista de la capacidad, cuando existen menores o personas con discapacidad
implicados en la disolución de comunidad, este Centro Directivo ha exigido la
autorización judicial, propia de los actos de disposición de bienes inmuebles, en aquellos
casos en que, habiendo varias cosas en comunidad, se rompe la regla de posible
igualdad del artículo 1061 del Código Civil. Pero no se consideran sujetos a autorización
los actos de adjudicación de la única finca común, aunque se compense en efectivo al
menor (cfr. Resolución de 2 de enero de 2004), o tampoco cuando, siendo varias cosas,
se forman lotes iguales (cfr. Resoluciones de 6 de abril de 1962 y 28 de junio de 2007).
También la jurisprudencia ha abordado el tema de la naturaleza jurídica de la división
de la cosa común y la partición de herencia. Frente a las teorías que afirman o niegan
rotundamente su carácter traslativo, prevalece en nuestra jurisprudencia una
consideración intermedia de la partición. Por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo
de 12 de abril de 2007 expresa lo siguiente: «esta Sala ha acogido la doctrina que
atribuye a la partición efectos determinativos o especificativos de la propiedad sobre los
bienes adjudicados a cada uno de los herederos, lo que resulta más acorde con el
sentido de distintos artículos del propio código (…) Así la norma del artículo 1068 del
Código despliega sus efectos propios entre los coherederos atribuyendo la propiedad
exclusiva del bien adjudicado al heredero, que antes de ella únicamente ostentaba un
derecho abstracto sobre la totalidad de la herencia (…)». Se excluyen así, entre otras,
las teorías que vendrían a equiparar la partición a un conjunto de permutas entre los
coherederos o condueños, que sólo serían traslativas en la parte que no correspondía al
adjudicatario por su cuota previa. Y la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero
de 2011 recuerda que la doctrina entiende que el acto divisorio es un acto con efecto
extintivo de la situación jurídica anterior, la de la comunidad; y al mismo tiempo tiene un
efecto modificativo del derecho de cada uno de los sujetos intervinientes.
En realidad, lo que sucede es que la división de la cosa común presenta una
naturaleza jurídica compleja, difícil de reducir a la dicotomía entre lo traslativo y lo
declarativo. Pero en todo caso, se trate o no la disolución de comunidad de un acto
traslativo, se produce como consecuencia de la misma una mutación jurídico real de
carácter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del
comunero y su posición de poder respecto del bien (según la citada Sentencia del
Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011, debe ser calificado de verdadera atribución
patrimonial), que lo justifica como título inmatriculador e incide claramente en los
aspectos relativos a la capacidad para realizar o formalizar este acto divisorio.
Debe tenerse en cuenta que la extinción de comunidad excede del ámbito de los
títulos meramente declarativos o los que recojan una mera modificación física de la finca,
como declaraciones de obra nueva, división horizontal sin disolución de comunidad,
división material, agrupación o segregación y, por tanto, no resulta aplicable la norma del
apartado 2 artículo 94 del Reglamento Hipotecario, sino la del apartado 3 del mismo
precepto, que exige el consentimiento del consorte o, en su defecto, autorización judicial.
3. Tiene razón la registradora al afirmar que, al estar inscrita con carácter ganancial
la cuota indivisa que ya pertenecía al adjudicatario, es necesario el consentimiento de la
esposa de este.
Así lo ha puesto de relieve este Centro Directivo en Resolución de 9 de mayo
de 2017, entre otras.

cve: BOE-A-2025-14185
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Núm. 164