BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 91792

siendo clara y constante la jurisprudencia al respecto (Sentencias de 6 y 7 de febrero
de 1989, 24 de julio de 1992, 21 de abril de 1997 y 29 de febrero de 2000); doctrina
posteriormente ratificada por la Sentencia del Alto Tribunal de 5 de mayo de 2015.
Más recientemente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero 2024, antes
citada, se ocupó del sentido de una norma estatutaria que establecía la prohibición de:
«Cambiar el uso de la vivienda por otro distinto de su habitual y permanente,
transformándola en local comercial o industrial, ni destinarla, ni aun en parte, a colegios,
academias, “hospederías”, depósitos, agencias, talleres ni a fines vedados por la moral por
la Ley». En la citada Sentencia del Alto Tribunal, el argumento del recurso se fundaba en
una interpretación literal de la norma estatutaria, conforme a la cual comoquiera que no está
prohibida expresamente la explotación de las viviendas particulares para uso turístico,
entonces dicha actividad empresarial era legítima, independientemente de lo que disponga
el artículo 9.1 de los estatutos del caso concreto. En definitiva, se entendía que lo no
excluido, está permitido. Pero declaró el Tribunal Supremo en la citada Sentencia: «(…)
ejerce la demandada una actividad abierta al público, anunciada en plataformas
publicitarias, cuya esencia radica en satisfacer las necesidades de alojamiento transitorio
inherentes a la actividad de turismo, que no constituye, desde luego, ese uso permanente y
habitual al que se refiere la norma estatutaria, y que guarda identidad de razón con la
prohibición establecida de destinar los pisos a hospedería, por lo que concluir que está
vedada la posibilidad de utilizarlos con destino turístico no conforma una interpretación
arbitraria, ni prohibir dicho uso constituye un abuso de derecho».
6. Pero hemos de recordar, de nuevo, que el artículo 5 de la Ley sobre propiedad
horizontal, en su tercer párrafo, establece: «El título podrá contener, además, reglas de
constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al
uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos,
administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto
privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la
Propiedad». Dicho artículo recoge el efecto de inoponibilidad de lo no inscrito y, en
consecuencia, que la inscripción de los estatutos produce el efecto de hacer oponible su
contenido a los terceros; en especial, hace oponible el contenido de las actividades
prohibidas por los mismos –como es ahora el caso– a cualquier propietario.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 2025 realizó una recopilación
de la doctrina del alto tribunal al conocer de otros recursos de casación, el contenido de
determinadas previsiones estatutarias, y, con base en ellas, valorar su compatibilidad o
incompatibilidad con el uso de alquiler turístico. Y la resolución adoptada en cada caso,
exigió llevar a efecto una interpretación del contenido y significado de la previsión del
título constitutivo o de la concreta norma estatutaria, que regían las relaciones de
propiedad horizontal.
Así, en la Sentencia número 1643/2023, de 27 de noviembre, la cláusula estatutaria
establecía con respecto a los pisos: «[n]o podrán ejercerse actividades profesionales,
empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de
carácter exclusivamente residencial».
En la Sentencia número 1671/2023, de 29 de noviembre, operaba la limitación
siguiente: «[q]ueda terminantemente prohibido la realización de actividad económica
alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc.,…) salvo que la propia
subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún
interesado».
En el supuesto enjuiciado por la Sentencia número 90/2024, de 24 de enero, la norma
establecía que: «Las viviendas se consideran como residencias familiares exclusivamente
y en consecuencia no podrá desarrollarse en ellas, por sus propietarios, familiares ó
inquilino ó terceras personas ninguna actividad profesional, comercial ó industrial ó
cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el principio de «residencia
familiar». Esta prohibición que se establece por deseo unánime de todos sus propietarios,
será mantenida invariablemente como condición expresa en todas las transmisiones de
dominio que puedan tener lugar por cesión, venta, herencia ó cualquier otra causa».

cve: BOE-A-2025-14186
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Núm. 164