Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-14186)
Resolución de 19 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 4 de una solicitud para la asignación de número de registro de alquiler de corta duración a una finca registral.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 91791
demás claramente definido en el artículo 2.1 de la vigente Ley de Arrendamientos
Urbanos: «Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae
sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad
permanente de vivienda del arrendatario».
Cierto es que, en este caso, la prohibición contenida en los estatutos de la
comunidad no alude literalmente a las viviendas de uso turístico, dado que tales
estatutos son anteriores al auge de aquellas; razón por la cual para delimitar (respecto
de la cuestión suscitada) el concepto y el alcance de la norma estatutaria alegada en la
calificación, hemos de acudir tanto a decisiones jurisprudenciales que puedan ser
aplicables al caso, como a la normativa sectorial en la materia (creciente, en intensidad y
extensión).
4. La Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2018, cuya doctrina ratifica
la más reciente Sentencia del Alto Tribunal de 29 de noviembre de 2023, aborda la
temática relativa a la eficacia de las limitaciones o prohibiciones referidas al uso de un
inmueble sometido a tal régimen jurídico; y así señalaba en tales resoluciones: «(i) El
derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente
reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico,
sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso,
deben ser interpretadas de un modo restrictivo.
No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y
aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la
protección del interés general de la comunidad.
Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas
actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de
manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas
en el Registro de la Propiedad».
Así, también, la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 2024 puso de
relieve lo siguiente: «(…) es evidente que, en el régimen de propiedad horizontal, son
legítimas las limitaciones que, al uso de los distintos pisos y locales, establezcan los
estatutos comunitarios, al amparo del artículo 1255 del Código Civil, siempre que
respeten, claro está, las disposiciones de derecho necesario que deberán ser
escrupulosamente observadas. En consecuencia, dichos pisos y locales podrán utilizarse
para fines y actividades no expresamente previstas, siempre que no sean contrarias a
las leyes y que no se encuentren prohibidas, aun cuando sean perfectamente legítimas,
en el título constitutivo o estatutos comunitarios».
En esa línea, la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2014 ya
entendió que, en el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento
de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la
comunidad. Prohibiciones estas que, como indican las Sentencias de 20 de octubre
de 2008 y 30 de diciembre de 2010, citadas por la de 5 de octubre de 2013, referidas a la
realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar
de manera expresa. Además, la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de octubre
de 2011 declaró, como doctrina jurisprudencial, que las limitaciones o prohibiciones
referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada
exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa. Por lo demás, a fin de
tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.
Existe, por tanto, plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un
inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no
pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como
consideren más adecuado. Eso sí, a no ser que este uso esté legalmente prohibido, o
que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha
propiedad horizontal, su título constitutivo, o su regulación estatutaria; como ponen de
relieve las Sentencias de 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008, entre otras.
5. Es también criterio general, que la interpretación de las limitaciones debe ser
siempre de carácter restrictiva, como cualquier limitación del derecho de propiedad,
cve: BOE-A-2025-14186
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 164
Miércoles 9 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 91791
demás claramente definido en el artículo 2.1 de la vigente Ley de Arrendamientos
Urbanos: «Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae
sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad
permanente de vivienda del arrendatario».
Cierto es que, en este caso, la prohibición contenida en los estatutos de la
comunidad no alude literalmente a las viviendas de uso turístico, dado que tales
estatutos son anteriores al auge de aquellas; razón por la cual para delimitar (respecto
de la cuestión suscitada) el concepto y el alcance de la norma estatutaria alegada en la
calificación, hemos de acudir tanto a decisiones jurisprudenciales que puedan ser
aplicables al caso, como a la normativa sectorial en la materia (creciente, en intensidad y
extensión).
4. La Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2018, cuya doctrina ratifica
la más reciente Sentencia del Alto Tribunal de 29 de noviembre de 2023, aborda la
temática relativa a la eficacia de las limitaciones o prohibiciones referidas al uso de un
inmueble sometido a tal régimen jurídico; y así señalaba en tales resoluciones: «(i) El
derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente
reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico,
sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso,
deben ser interpretadas de un modo restrictivo.
No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y
aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la
protección del interés general de la comunidad.
Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas
actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de
manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas
en el Registro de la Propiedad».
Así, también, la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 2024 puso de
relieve lo siguiente: «(…) es evidente que, en el régimen de propiedad horizontal, son
legítimas las limitaciones que, al uso de los distintos pisos y locales, establezcan los
estatutos comunitarios, al amparo del artículo 1255 del Código Civil, siempre que
respeten, claro está, las disposiciones de derecho necesario que deberán ser
escrupulosamente observadas. En consecuencia, dichos pisos y locales podrán utilizarse
para fines y actividades no expresamente previstas, siempre que no sean contrarias a
las leyes y que no se encuentren prohibidas, aun cuando sean perfectamente legítimas,
en el título constitutivo o estatutos comunitarios».
En esa línea, la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2014 ya
entendió que, en el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento
de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la
comunidad. Prohibiciones estas que, como indican las Sentencias de 20 de octubre
de 2008 y 30 de diciembre de 2010, citadas por la de 5 de octubre de 2013, referidas a la
realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar
de manera expresa. Además, la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de octubre
de 2011 declaró, como doctrina jurisprudencial, que las limitaciones o prohibiciones
referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada
exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa. Por lo demás, a fin de
tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.
Existe, por tanto, plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un
inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no
pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como
consideren más adecuado. Eso sí, a no ser que este uso esté legalmente prohibido, o
que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha
propiedad horizontal, su título constitutivo, o su regulación estatutaria; como ponen de
relieve las Sentencias de 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008, entre otras.
5. Es también criterio general, que la interpretación de las limitaciones debe ser
siempre de carácter restrictiva, como cualquier limitación del derecho de propiedad,
cve: BOE-A-2025-14186
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 164
