Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-14186)
Resolución de 19 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 4 de una solicitud para la asignación de número de registro de alquiler de corta duración a una finca registral.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 91786
teleológica del precepto, atendiendo a su finalidad, se subsume en la expresión
“industria, comercio o ejercer actividad o profesión”, esta nueva actividad de alquiler
turístico.
Fundamentos de Derecho:
El Alto Tribunal ha dictado interesantes sentencias que se centran en resolver si la
actividad turística de una vivienda puede o no considerarse actividad empresarial o
comercial, concluyendo que la explotación de las viviendas con fines turísticos tiene la
consideración de actividad económica.
En concreto, son las siguientes:
– La Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 1643/2023, de 27 de
noviembre, dispone: “los departamentos independientes del edificio viviendas– a los que
se accede por el portal (…) entrada por la calle (…) no podrán ejercerse actividades
profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su
uso al de carácter exclusivamente residencial”.
– La Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 1671/2023, de 29 de
noviembre: “Sobre la utilización de las viviendas y los espacios comunes a ellas
atribuidos.–Queda terminantemente prohibido la realización de actividad económica
alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc.,…) salvo que la propia
subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún
interesado”.
– La STS 105/2024, de 30 de enero: que no estaba permitido “Cambiar el uso de la
vivienda por otro distinto de su habitual y permanente, transformándola en local
comercial o industrial, ni destinarla, ni aun en parte, a colegios, academias, hospederías,
depósitos, agencias, talleres ni a fines vedados por la moral por la Ley”.
– La STS 95/2024, de 29 de enero: “los pisos deberán destinarse a vivienda y en
ningún caso podrán destinarse a fonda o pensión”.
De las citadas sentencias, el alto tribunal concluye que una norma incorporada a los
estatutos de la propiedad horizontal que prohíbe que las viviendas se destinen a
actividades económicas salvo autorización unánime o que determinan que la vivienda
debe destinarse a uso residencial, impide su explotación como viviendas de uso turístico.
Que la actividad de arrendamiento de uso turístico se asemeja más a la de
hospedería (la fonda o pensión) que a un arrendamiento ordinario, donde la
característica es la prolongación en el tiempo. Y, en definitiva, ejerce la demandada una
actividad abierta al público, anunciada en plataformas publicitarias, cuya esencia radica
en satisfacer las necesidades de alojamiento transitorio inherentes a la actividad de
turismo, que no constituye, desde luego, ese uso permanente y habitual al que se refiere
la norma estatutaria, y que guarda identidad de razón con la prohibición establecida de
destinar los pisos a hospedería, por lo que concluir que está vedada la posibilidad de
utilizarlos con destino turístico no conforma una interpretación arbitraria, ni prohibir dicho
uso constituye un abuso de derecho.
“Este elenco de obligaciones, que implica la prestación de una serie de servicios y
asunción de determinados deberes inherentes a la comercialización de los pisos como
de uso turístico, determinan que la actividad de la empresa explotadora no se desarrolle
extramuros de los inmuebles litigiosos, sino también en su interior, por lo que, si bien
están destinados a residencia de los usuarios, en ellos también se lleva a efecto una
actividad empresarial publicitada en el mercado turístico”.
“El alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad económica, equiparable a
las actividades económicas que a título ejemplificativo se enumeran en la Norma Quinta
de los Estatutos, caracterizadas todas ellas por ser usos distintos del de vivienda y en los
que concurre un componente comercial, profesional o empresarial”.
A este respecto, el Tribunal Supremo ha mantenido, a lo largo de los años, la postura
de que las limitaciones de facultades dominicales no pueden presumirse ni ser
cve: BOE-A-2025-14186
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 164
Miércoles 9 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 91786
teleológica del precepto, atendiendo a su finalidad, se subsume en la expresión
“industria, comercio o ejercer actividad o profesión”, esta nueva actividad de alquiler
turístico.
Fundamentos de Derecho:
El Alto Tribunal ha dictado interesantes sentencias que se centran en resolver si la
actividad turística de una vivienda puede o no considerarse actividad empresarial o
comercial, concluyendo que la explotación de las viviendas con fines turísticos tiene la
consideración de actividad económica.
En concreto, son las siguientes:
– La Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 1643/2023, de 27 de
noviembre, dispone: “los departamentos independientes del edificio viviendas– a los que
se accede por el portal (…) entrada por la calle (…) no podrán ejercerse actividades
profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su
uso al de carácter exclusivamente residencial”.
– La Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 1671/2023, de 29 de
noviembre: “Sobre la utilización de las viviendas y los espacios comunes a ellas
atribuidos.–Queda terminantemente prohibido la realización de actividad económica
alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc.,…) salvo que la propia
subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún
interesado”.
– La STS 105/2024, de 30 de enero: que no estaba permitido “Cambiar el uso de la
vivienda por otro distinto de su habitual y permanente, transformándola en local
comercial o industrial, ni destinarla, ni aun en parte, a colegios, academias, hospederías,
depósitos, agencias, talleres ni a fines vedados por la moral por la Ley”.
– La STS 95/2024, de 29 de enero: “los pisos deberán destinarse a vivienda y en
ningún caso podrán destinarse a fonda o pensión”.
De las citadas sentencias, el alto tribunal concluye que una norma incorporada a los
estatutos de la propiedad horizontal que prohíbe que las viviendas se destinen a
actividades económicas salvo autorización unánime o que determinan que la vivienda
debe destinarse a uso residencial, impide su explotación como viviendas de uso turístico.
Que la actividad de arrendamiento de uso turístico se asemeja más a la de
hospedería (la fonda o pensión) que a un arrendamiento ordinario, donde la
característica es la prolongación en el tiempo. Y, en definitiva, ejerce la demandada una
actividad abierta al público, anunciada en plataformas publicitarias, cuya esencia radica
en satisfacer las necesidades de alojamiento transitorio inherentes a la actividad de
turismo, que no constituye, desde luego, ese uso permanente y habitual al que se refiere
la norma estatutaria, y que guarda identidad de razón con la prohibición establecida de
destinar los pisos a hospedería, por lo que concluir que está vedada la posibilidad de
utilizarlos con destino turístico no conforma una interpretación arbitraria, ni prohibir dicho
uso constituye un abuso de derecho.
“Este elenco de obligaciones, que implica la prestación de una serie de servicios y
asunción de determinados deberes inherentes a la comercialización de los pisos como
de uso turístico, determinan que la actividad de la empresa explotadora no se desarrolle
extramuros de los inmuebles litigiosos, sino también en su interior, por lo que, si bien
están destinados a residencia de los usuarios, en ellos también se lleva a efecto una
actividad empresarial publicitada en el mercado turístico”.
“El alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad económica, equiparable a
las actividades económicas que a título ejemplificativo se enumeran en la Norma Quinta
de los Estatutos, caracterizadas todas ellas por ser usos distintos del de vivienda y en los
que concurre un componente comercial, profesional o empresarial”.
A este respecto, el Tribunal Supremo ha mantenido, a lo largo de los años, la postura
de que las limitaciones de facultades dominicales no pueden presumirse ni ser
cve: BOE-A-2025-14186
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 164
