BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 91772

El respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y
tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los
registradores de la propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Esta
función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial
esto es, no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que la resolución
judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los
derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se
ordena por el tribunal (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, Pleno, de 21
de noviembre 2017). También debe el registrador examinar si en el procedimiento han
sido citados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser
afectado por la sentencia, con el objeto de evitar su indefensión, proscrita por el
artículo 24 de la Constitución Española y su corolario registral del artículo 20 de la Ley
Hipotecaria.
Conforme doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada en la de nuestro
Tribunal Supremo en la Sentencias relacionadas en «Vistos», que el registrador tiene,
sobre tales resoluciones, la obligación de calificar determinados extremos, entre los
cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento
han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría
ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión proscrita, como se ha
dicho, por nuestra Constitución (cfr. artículo 24 de la Constitución Española), ya que
precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar
del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y entre ellos se
encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido
oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.
En este sentido recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo
de 21 de octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que dispone el
art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas
de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias
constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que
existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y
como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, "no
puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de
los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que
haya sido parte"».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14
de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a
la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al
proceso con todas las garantías (artículo 24.2 de la Constitución Española) de la
demandante, titular registral, en los siguientes términos: «(...) el reconocimiento de
circunstancias favorables a la acusación particular (...) no puede deparar efectos inaudita
parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad alguna
de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera serlo o
no en una realidad extra registral que a aquél le era desconocida. El órgano judicial
venía particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos terceros
que, confiando en la verdad registral, pudieran ver perjudicados sus intereses por la
estimación de una petición acusatoria que interesaba hacer valer derechos posesorios
en conflicto con aquéllos, con el fin de que también pudieran ser oídos en defensa de los
suyos propios» (cfr. Resolución de 14 de marzo de 2018). Esta es la razón por la cual, el
artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia
ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del
juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento o
juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento
presentado y a los obstáculos que surjan del Registro, todo ello limitado a los exclusivos
efectos de la inscripción. Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige
que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su

cve: BOE-A-2025-14184
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Núm. 164