BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 91721

ser meros indicios al no tener como finalidad el expediente catastral seguido, la
determinación de los linderos); AP Zamora, Sec. 1.ª, 10-7-2020 (Las certificaciones
emitidas por el Catastro topográfico parcelario no constituyen título de propiedad, por lo
que no son útiles para justificar el dominio sobre una finca); AP Huelva, Sec. 2.ª, 2-7-2020
(Existe un mejor derecho de la demandante respecto a la propiedad del terreno discutido,
mientras que el demandado se limita a hacer valer la circunstancia de que la finca está
catastrada a su favor, sin especificar el origen de la propiedad).
2. El referido documento privado de compra-venta tampoco prueba que J. V. tenga
algún derecho real y legítimo sobre la finca colindante pues la alegante no figura como
parte del contrato y no ha presentado Certificados de defunción ni de últimas voluntades
ni testamento ni escritura de aceptación o adjudicación de herencia de ninguno de los
otorgantes que justifique el tracto sucesivo, ni tan siquiera cualquier otro documento que
pueda documentar y aclarar la procedencia de la finca o quiénes eran los titulares
dominicales del bien.
Pero, además, la consideración y aceptación de este documento privado en el
procedimiento contraviene la inadmisibilidad e inoponibilidad frente a terceros registrales
recogida en los art. 32 y 319 de la Ley Hipotecaria y también nuestra legislación pues,
sobre la admisión de las copias de documentos, el Real Decreto 772/1999 (de 7 de
mayo, por el que se regula la presentación de solicitudes, escritos y comunicaciones
ante la Administración General del Estado, la expedición de copias de documentos y
devolución de originales y el régimen de las oficinas de registro) indica en su preámbulo
que “En el supuesto de que la norma procedimental no exija la aportación de
documentos originales, se debe proceder al cotejo de original y copia y a la devolución
del original al ciudadano; quedando la copia compulsada incorporada a la
correspondiente solicitud, escrito o comunicación”; y sobre la validez de esas fotocopias
el Tribunal Supremo ha señalado en varias sentencias que “las fotocopias no adveradas
ni cotejadas con sus originales carecen de fuerza probatoria respecto de su contenido”
(STS de 22 de enero de 2001), amparado por el art. 321 de la LEC que señala que “El
testimonio o certificación fehacientes de sólo una parte de un documento no hará prueba
plena mientras no se complete con las adiciones que solicite el litigante a quien pueda
perjudicarle.”; improcedencia e invalidez completada en los art. 1125 y 1257 del Código
Civil que establecen que los documentos privados no disfrutan de presunción de certeza,
veracidad e integridad, que solo tendrá efectos inter pares, es decir, entre las partes
firmantes y, en todo caso, entre sus herederos, pero no tienen efectos frente a terceros.
Así lo confirman varias sentencias el Tribunal Superior de Justicia (entre ellas STS, 20 de
mayo de 2009), en las que se recoge que “El documento privado solo hace prueba plena
del hecho, acto o estado de las cosas que documenten, de la fecha de producción de
ese documento y de la identidad de las personas que intervienen en ella, pero no del
acierto y veracidad de su contenido” y, por tanto, ese documento privado no prueba ni la
identidad de J., que no interviene en el acto, ni mucho menos su titularidad dominical, y
tampoco la veracidad de la existencia de la mancomunidad que pretende postular.
Articulado, sentencias y requisitos, todos ellos, que no se han tenido en cuenta y, por
los cuales el documento privado no debería haber sido admitido en este procedimiento y,
mucho menos, mencionarlo como prueba válida ante un tribunal, generando así la duda
sobre la titularidad dominical de la promotora y sobre la existencia de controversia por un
supuesto patio mancomunado entre las partes.
De cualquier modo, y para que disipar cualquier duda sobre lo mencionado en ese
documento privado incompleto, interesa a esta parte aclarar:
1.º) Que las personas que supuestamente firman (pues falta este requisito
imprescindible para la validez de todo contrato privado) no son meros comprador y
vendedor, si no madre e hijo que, lejos de querer formalizar un negocio de compraventa,
lo que pretendían era dotar de cierta legalidad una segregación de parte del inmueble de
la Calle (…) que nunca llegó a formalizarse legalmente; y que no eran partes objetivas
del negocio, si no totalmente interesadas en hacer constar unos hechos que les

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