Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-14180)
Resolución de 17 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Casas-Ibáñez a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificación de su descripción.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 164
Miércoles 9 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 91722
beneficiaban aunque estos fueran contrarios a la realidad y sin que los perjudicados en
el mismo, en este caso J. C., dieran su consentimiento ni actuaran como testigos de la
veracidad de las afirmaciones respecto de la mancomunidad que recaía sobre parte de
su propiedad.
2.º) Que el supuesto “patio mancomunado” al que constantemente se alude, en
realidad era el propio corral que había junto a la construcción originaria (unas cuadras),
comunicado con la finca originaria de la Calle (…) de la que se segregó, y a través del
cual se accedía a ella (de ahí que indique a su frente).
De este corral solo queda hoy un pequeño patio de luces interior porque, entre
finales de los años 70 y principios de los años 80, sobre parte de ese corral se construyó
otra edificación para dotar a la vivienda de una cocina y un baño, perdiendo así ese
“patio mancomunado” por el que se accedía. Así puede comprobarse de la confrontación
de las ortofotos de los Vuelos de 1954 del IGN con el plano parcelario del Ministerio de
Hacienda de 1974 y con la cartografía actual (…) Por tanto, no cabe que ahora la
alegante pretenda hacer creer que esa parte del solar que ya no existe se refiera al patio
de la promotora y, con ello, ostentar también derechos reales en base a una mera
mención en un fragmento de un documento privado que no es válido contra terceros que
tienen su derecho inscrito ni puede ser admitido como prueba según nuestra legislación.
En consecuencia, dado que quien formula oposición no es titular registral de ninguna
finca inmatriculada supuestamente afectada por la pretensión de la promotora y tampoco
acredita debidamente que sea propietaria extraregistral de la finca catastral colindante,
no deberían ser consideradas sus alegaciones en este procedimiento.
Sobre la cotitularidad en una propiedad horizontal.
La Registradora no solo reconoce a la alegante como titular dominical del bien
inmueble colindante en contra de todo lo expuesto, también afirma que es cotitular de la
superficie que se pretende rectificar, indicando en el primer párrafo que “ha sido
notificada J. V. G. como cotitular”, o en el párrafo siete justificando su decisión en que
“En este caso la posición del alegante cobra más peso en tanto que no es considerado
colindante sino cotitular en situación de propiedad horizontal aunque no haya accedido al
Registro”.
Sobre ello debemos reiterar lo enunciado en la alegación anterior, que estas
constantes alusiones a la cotitularidad de la alegante únicamente se basan en datos
catastrales que no dan prueba de dominio (el certificado catastral describe la propiedad
mientras que la escritura prueba la propiedad) y no pueden prevalecer sobre lo recogido
en el Registro de la Propiedad (vid jurisprudencia citada y, entre ellas, la Sentencia de la
AP Sevilla, Sec. 8.ª, 28 de marzo de 2019) pues la presunción iuris tantum de los datos
catastrales “es únicamente a los solos efectos catastrales”, de naturaleza administrativa,
sin que condicionen la titularidad del dominio a efectos civiles (como recoge la sentencia
de la AP Madrid, Sección 9.ª, de 26 de diciembre de 2011); y que reiterada jurisprudencia
del Tribunal Supremo mantiene que las certificaciones catastrales no tienen por sí solas
fuerza probatoria y no sirven para acreditar la certeza de los datos físicos de las fincas
(SSTS 2 de marzo de 1996, 16 de octubre de 1998, 30 de julio de 1999 y 26 de mayo
de 2000). Por tanto, el Catastro es un registro de parcelas cuya presunción de certeza
sólo afecta a los datos catastrales de hecho y su valoración, pero no a las titularidades
dominicales ni a los demás datos jurídicos, como la existencia de una división horizontal.
Por ello, no se entiende cómo la Registradora puede aseverar con tanta seguridad
que las fincas se encuentran dentro de una propiedad horizontal cuando, además:
– En ninguna parte de las certificaciones gráficas se hace referencia a la existencia
de algún elemento común entre las fincas y la propia Gerencia del Catastro (vid Resol. 9
de febrero de 2024 […]) reconoce que no existen elementos comunes entre ambas
parcelas, algo fundamental para que exista DH según nuestra legislación, tal y como se
recoge en la Resolución de 5 de octubre de 2000 de esta DG en el recurso interpuesto
cve: BOE-A-2025-14180
Verificable en https://www.boe.es
Cuarta.
Núm. 164
Miércoles 9 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 91722
beneficiaban aunque estos fueran contrarios a la realidad y sin que los perjudicados en
el mismo, en este caso J. C., dieran su consentimiento ni actuaran como testigos de la
veracidad de las afirmaciones respecto de la mancomunidad que recaía sobre parte de
su propiedad.
2.º) Que el supuesto “patio mancomunado” al que constantemente se alude, en
realidad era el propio corral que había junto a la construcción originaria (unas cuadras),
comunicado con la finca originaria de la Calle (…) de la que se segregó, y a través del
cual se accedía a ella (de ahí que indique a su frente).
De este corral solo queda hoy un pequeño patio de luces interior porque, entre
finales de los años 70 y principios de los años 80, sobre parte de ese corral se construyó
otra edificación para dotar a la vivienda de una cocina y un baño, perdiendo así ese
“patio mancomunado” por el que se accedía. Así puede comprobarse de la confrontación
de las ortofotos de los Vuelos de 1954 del IGN con el plano parcelario del Ministerio de
Hacienda de 1974 y con la cartografía actual (…) Por tanto, no cabe que ahora la
alegante pretenda hacer creer que esa parte del solar que ya no existe se refiera al patio
de la promotora y, con ello, ostentar también derechos reales en base a una mera
mención en un fragmento de un documento privado que no es válido contra terceros que
tienen su derecho inscrito ni puede ser admitido como prueba según nuestra legislación.
En consecuencia, dado que quien formula oposición no es titular registral de ninguna
finca inmatriculada supuestamente afectada por la pretensión de la promotora y tampoco
acredita debidamente que sea propietaria extraregistral de la finca catastral colindante,
no deberían ser consideradas sus alegaciones en este procedimiento.
Sobre la cotitularidad en una propiedad horizontal.
La Registradora no solo reconoce a la alegante como titular dominical del bien
inmueble colindante en contra de todo lo expuesto, también afirma que es cotitular de la
superficie que se pretende rectificar, indicando en el primer párrafo que “ha sido
notificada J. V. G. como cotitular”, o en el párrafo siete justificando su decisión en que
“En este caso la posición del alegante cobra más peso en tanto que no es considerado
colindante sino cotitular en situación de propiedad horizontal aunque no haya accedido al
Registro”.
Sobre ello debemos reiterar lo enunciado en la alegación anterior, que estas
constantes alusiones a la cotitularidad de la alegante únicamente se basan en datos
catastrales que no dan prueba de dominio (el certificado catastral describe la propiedad
mientras que la escritura prueba la propiedad) y no pueden prevalecer sobre lo recogido
en el Registro de la Propiedad (vid jurisprudencia citada y, entre ellas, la Sentencia de la
AP Sevilla, Sec. 8.ª, 28 de marzo de 2019) pues la presunción iuris tantum de los datos
catastrales “es únicamente a los solos efectos catastrales”, de naturaleza administrativa,
sin que condicionen la titularidad del dominio a efectos civiles (como recoge la sentencia
de la AP Madrid, Sección 9.ª, de 26 de diciembre de 2011); y que reiterada jurisprudencia
del Tribunal Supremo mantiene que las certificaciones catastrales no tienen por sí solas
fuerza probatoria y no sirven para acreditar la certeza de los datos físicos de las fincas
(SSTS 2 de marzo de 1996, 16 de octubre de 1998, 30 de julio de 1999 y 26 de mayo
de 2000). Por tanto, el Catastro es un registro de parcelas cuya presunción de certeza
sólo afecta a los datos catastrales de hecho y su valoración, pero no a las titularidades
dominicales ni a los demás datos jurídicos, como la existencia de una división horizontal.
Por ello, no se entiende cómo la Registradora puede aseverar con tanta seguridad
que las fincas se encuentran dentro de una propiedad horizontal cuando, además:
– En ninguna parte de las certificaciones gráficas se hace referencia a la existencia
de algún elemento común entre las fincas y la propia Gerencia del Catastro (vid Resol. 9
de febrero de 2024 […]) reconoce que no existen elementos comunes entre ambas
parcelas, algo fundamental para que exista DH según nuestra legislación, tal y como se
recoge en la Resolución de 5 de octubre de 2000 de esta DG en el recurso interpuesto
cve: BOE-A-2025-14180
Verificable en https://www.boe.es
Cuarta.
