Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-14180)
Resolución de 17 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Casas-Ibáñez a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificación de su descripción.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 91723
contra la negativa a inscribir una escritura de división horizontal porque “no resulta la
existencia de elementos comunes cuya copropiedad es inherente a los elementos de
propiedad separada susceptibles de aprovechamiento independiente, conforme al
artículo 396 del Código Civil, sin los que no existe régimen de división en Propiedad
Horizontal, sino simple división material de inmueble”, confirmada ésta por el Tribunal
Superior de Justicia de Aragón ante la “falta [d]el elemento esencial configurador de la
propiedad exclusiva y excluyente de los departamentos susceptibles de
aprovechamiento independiente”.
– No existe escritura ni documento privado de división horizontal ni en la
documentación registral ni en la documentación catastral (como admite el propio
Catastro). La única constancia es la mención en los Certificados Catastrales que, según
se ha podido constatar, deriva de un Acuerdo (…) firmado el 22 de junio de 1992 por el
entonces Jefe del Área de Catastro e Inspección Urbana viciado de nulidad de pleno
derecho al estar basado en simples conjeturas sin que existan en el expediente
documentos que la confirmen, y por no haber sido notificado a las partes interesadas ni
indicar los modos, plazos y organismos a los que pudiera recurrirse (actualmente en
revisión de oficio de actos nulos por el Tribunal Económico-Administrativo de Castilla-La
Mancha con número de Expediente 08219107.97/25 en sede catastral).
– Máxime cuando esta misma Registradora expidió el 17/04/2024 una Nota Simple
de la finca 2580 en la que hacía constar que “esta finca no forma parte de ninguna
propiedad horizontal” (…).
Y, sobre esta especial consideración de la Registradora a la supuesta cotitular
catastral, interesa recordar la reiterada doctrina de esta DG, de carácter vinculante para
todos los Registradores (art. 327 LH), respecto de la oposición de un titular extrarregistral
y del principio de legitimación registral que protege a los titulares registrales, que
perfectamente sintetizan las fundamentaciones finales de la Resolución de 24 de julio
de 2024 (BOE núm. 244, de 9 de octubre de 2024, páginas 127628 a 127635) cuando
indica:
“Finalmente, es preciso señalar que a favor del titular registral operan todos los
efectos jurídicos derivados del principio de legitimación registral a que se refiere el
artículo 38 de la Ley Hipotecaria, y en particular la presunción con carácter ‘iuris tantum’
de que los derechos inscritos ‘pertenecen a su titular en la forma determinada por el
asiento respectivo’. Como ha dicho este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 24 de
febrero de 1998 y 26 de abril de 2011), el registrador está vinculado en su calificación por
lo que resulte del Registro, de ahí que no resulta congruente con la protección
dispensada por el ordenamiento al titular registral la estimación de una oposición que, sin
enervar la fuerza legitimadora que se anuda a los derechos inscritos, únicamente atiende
a la titularidad catastral, sin tener en cuenta que ambas realidades, finca registral y
parcela catastral, tienen diferente naturaleza y finalidad, según se ha expuesto en los
anteriores fundamentos de esta resolución.
Por tanto, dado que quien formula oposición no alega ni acredita ser titular de finca
registral alguna, y no concurre ninguno de los impedimentos legales para la inscripción
de una georreferenciación, a saber, que se invadan fincas registrales inmatriculadas o
dominio público incluso no inmatriculado, o que el registrador albergue dudas fundadas
sobre que la georreferenciación pretendida se corresponda con la identidad de la finca
que se pretende georreferenciar, procede estimar el recurso (cfr. Resolución de 2 de
noviembre de 2023).
No es correcta, pues, la afirmación en que se fundamenta la calificación recurrida,
que es precisamente la que combate el recurrente, conforme a la cual ‘el hecho de que
(el opositor) no tenga título público de adquisición y que no tenga inscrito su título en el
Registro de la Propiedad no lo hace titular de peor condición’.
Es sabido que conforme a nuestra legislación registral, la titularidad registral sí que
es de mucho ‘mejor condición’ que una supuesta titularidad extrarregistral, pues aquélla
cuenta a su favor con todos los efectos jurídicos inherentes a la misma, como resulta,
cve: BOE-A-2025-14180
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 164
Miércoles 9 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 91723
contra la negativa a inscribir una escritura de división horizontal porque “no resulta la
existencia de elementos comunes cuya copropiedad es inherente a los elementos de
propiedad separada susceptibles de aprovechamiento independiente, conforme al
artículo 396 del Código Civil, sin los que no existe régimen de división en Propiedad
Horizontal, sino simple división material de inmueble”, confirmada ésta por el Tribunal
Superior de Justicia de Aragón ante la “falta [d]el elemento esencial configurador de la
propiedad exclusiva y excluyente de los departamentos susceptibles de
aprovechamiento independiente”.
– No existe escritura ni documento privado de división horizontal ni en la
documentación registral ni en la documentación catastral (como admite el propio
Catastro). La única constancia es la mención en los Certificados Catastrales que, según
se ha podido constatar, deriva de un Acuerdo (…) firmado el 22 de junio de 1992 por el
entonces Jefe del Área de Catastro e Inspección Urbana viciado de nulidad de pleno
derecho al estar basado en simples conjeturas sin que existan en el expediente
documentos que la confirmen, y por no haber sido notificado a las partes interesadas ni
indicar los modos, plazos y organismos a los que pudiera recurrirse (actualmente en
revisión de oficio de actos nulos por el Tribunal Económico-Administrativo de Castilla-La
Mancha con número de Expediente 08219107.97/25 en sede catastral).
– Máxime cuando esta misma Registradora expidió el 17/04/2024 una Nota Simple
de la finca 2580 en la que hacía constar que “esta finca no forma parte de ninguna
propiedad horizontal” (…).
Y, sobre esta especial consideración de la Registradora a la supuesta cotitular
catastral, interesa recordar la reiterada doctrina de esta DG, de carácter vinculante para
todos los Registradores (art. 327 LH), respecto de la oposición de un titular extrarregistral
y del principio de legitimación registral que protege a los titulares registrales, que
perfectamente sintetizan las fundamentaciones finales de la Resolución de 24 de julio
de 2024 (BOE núm. 244, de 9 de octubre de 2024, páginas 127628 a 127635) cuando
indica:
“Finalmente, es preciso señalar que a favor del titular registral operan todos los
efectos jurídicos derivados del principio de legitimación registral a que se refiere el
artículo 38 de la Ley Hipotecaria, y en particular la presunción con carácter ‘iuris tantum’
de que los derechos inscritos ‘pertenecen a su titular en la forma determinada por el
asiento respectivo’. Como ha dicho este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 24 de
febrero de 1998 y 26 de abril de 2011), el registrador está vinculado en su calificación por
lo que resulte del Registro, de ahí que no resulta congruente con la protección
dispensada por el ordenamiento al titular registral la estimación de una oposición que, sin
enervar la fuerza legitimadora que se anuda a los derechos inscritos, únicamente atiende
a la titularidad catastral, sin tener en cuenta que ambas realidades, finca registral y
parcela catastral, tienen diferente naturaleza y finalidad, según se ha expuesto en los
anteriores fundamentos de esta resolución.
Por tanto, dado que quien formula oposición no alega ni acredita ser titular de finca
registral alguna, y no concurre ninguno de los impedimentos legales para la inscripción
de una georreferenciación, a saber, que se invadan fincas registrales inmatriculadas o
dominio público incluso no inmatriculado, o que el registrador albergue dudas fundadas
sobre que la georreferenciación pretendida se corresponda con la identidad de la finca
que se pretende georreferenciar, procede estimar el recurso (cfr. Resolución de 2 de
noviembre de 2023).
No es correcta, pues, la afirmación en que se fundamenta la calificación recurrida,
que es precisamente la que combate el recurrente, conforme a la cual ‘el hecho de que
(el opositor) no tenga título público de adquisición y que no tenga inscrito su título en el
Registro de la Propiedad no lo hace titular de peor condición’.
Es sabido que conforme a nuestra legislación registral, la titularidad registral sí que
es de mucho ‘mejor condición’ que una supuesta titularidad extrarregistral, pues aquélla
cuenta a su favor con todos los efectos jurídicos inherentes a la misma, como resulta,
cve: BOE-A-2025-14180
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Núm. 164
