Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-14180)
Resolución de 17 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Casas-Ibáñez a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificación de su descripción.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 164
Miércoles 9 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 91724
entre otros, de los artículos 1, 17, 20, 34, 35 y 38 de la Ley Hipotecaria, y ésta en
cambio, no sólo carece de tales efectos jurídicos, sino que es inoponible a terceros (cfr.
artículo 32 de la Ley Hipotecaria), y el supuesto documento en que se funde tal
titularidad extrarregistral habría de ser inadmitido ante cualquier oficina de la
administración pública, ya sea ordinaria o de Justicia (cfr. artículo 319 de la Ley
Hipotecaria).
También conviene recordar la Resolución de 12 de abril de 2002 de esta DGRN
(BOE núm. 117, de 16 de mayo de 2002) en cuanto a la seguridad jurídica preventiva
que el instrumento público y el Registro otorgan al titular registral, entre ellas “la fe
pública registral derivada de la inscripción en el Registro de la Propiedad (…) dota al
derecho inscrito de plenitud de efectos” que se traducen “en el favorecimiento de la
prescripción ‘secundum tabulas’ y en el endurecimiento de los requisitos para que opere
en contra del titular registral o ‘contra tabulas’ (artículos 35 y 36 de la Ley Hipotecaria);
en la atribución de acciones sumarias para la defensa del derecho inscrito (confróntese
el artículo 41 y 129 de la Ley Hipotecaria; 250, apartados 7, 10 y 11, de la Ley de
Enjuiciamiento Civil); en la inoperancia de los títulos no inscritos frente a titular inscrito
(confróntese los artículos 606 y 1.473 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaria); y se
traduce en una presunción ‘iuris et de iure’ frente a tercero hipotecario, a quien no le
perjudicará la nulidad del título del transferente por causas que no consten en el Registro
(confróntese el artículo 34 de la Ley Hipotecaria)”.
Una seguridad registral que no se ha tenido en cuenta en la calificación ni se ha
aplicado a esta titular registral, denegando la solicitud de rectificación de superficie en
base a la oposición sin fundamento de la alegante.
Y todo ello en contra de la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y
Fe Pública que, en reiteradas Resoluciones, estima que “la mera oposición de un
colindante no es suficiente para impedir la inscripción” y que “no es razonable entender
que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba
escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento
a la jurisdicción contenciosa. No puede ser otra la interpretación de esta norma pues de
otro modo se desvirtuaría la propia esencia de este expediente según se ha concebido
en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria”; ahondando todavía más respecto
de la prevalencia de las alegaciones de un mero titular catastral frente a la pretensión del
titular registral cuando recogen que “No pueden considerarse fundados los motivos por
los que existen las dudas de identidad, ni las razones por las que la oposición del
colindante catastral debe prevalecer sobre la solicitud de la representación gráfica
alternativa” (Resoluciones de 11 de mayo de 2018, 24 de abril de 2018, 13 de julio
de 2017, 22 de mayo de 2019 y 25 de septiembre de 2024, entre otras muchas).
Por tanto, no debería ser considerada la cotitularidad de J. En una supuesta división
horizontal entre las fincas en base a la mera mención en Catastro sin ninguna prueba que la
respalde, sin la existencia de elementos comunes, en contra de la legislación y del
pronunciamiento del Registro de la Propiedad que constata que “esta finca no forma parte
de ninguna propiedad horizontal”; y menos aún ser motivo de suspensión de la calificación
sin atender al carácter vinculante de los criterios de las resoluciones de esta DG.
Sobre el resto de alegaciones.
Puesto que, a pesar de todo lo expuesto, la Registradora considera que “procede la
consideración de las alegaciones aportadas en el ejercicio de la preceptiva función
calificadora”, cabe ahora referirnos a las no mencionadas en la nota.
– Respecto a las fotografías aportadas (…), éstas solo podrían servir para
considerar un posible y mero pacto de paso no aparente hacia el inmueble situado al
fondo, pero no para demostrar la propiedad común del patio del inmueble de la
promotora.
– Respecto a que la alegante sustente una solicitud de calificación registral negativa
en pronunciamientos análogos de esta DG, cabría aclarar que las Resoluciones y
cve: BOE-A-2025-14180
Verificable en https://www.boe.es
Quinta.
Núm. 164
Miércoles 9 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 91724
entre otros, de los artículos 1, 17, 20, 34, 35 y 38 de la Ley Hipotecaria, y ésta en
cambio, no sólo carece de tales efectos jurídicos, sino que es inoponible a terceros (cfr.
artículo 32 de la Ley Hipotecaria), y el supuesto documento en que se funde tal
titularidad extrarregistral habría de ser inadmitido ante cualquier oficina de la
administración pública, ya sea ordinaria o de Justicia (cfr. artículo 319 de la Ley
Hipotecaria).
También conviene recordar la Resolución de 12 de abril de 2002 de esta DGRN
(BOE núm. 117, de 16 de mayo de 2002) en cuanto a la seguridad jurídica preventiva
que el instrumento público y el Registro otorgan al titular registral, entre ellas “la fe
pública registral derivada de la inscripción en el Registro de la Propiedad (…) dota al
derecho inscrito de plenitud de efectos” que se traducen “en el favorecimiento de la
prescripción ‘secundum tabulas’ y en el endurecimiento de los requisitos para que opere
en contra del titular registral o ‘contra tabulas’ (artículos 35 y 36 de la Ley Hipotecaria);
en la atribución de acciones sumarias para la defensa del derecho inscrito (confróntese
el artículo 41 y 129 de la Ley Hipotecaria; 250, apartados 7, 10 y 11, de la Ley de
Enjuiciamiento Civil); en la inoperancia de los títulos no inscritos frente a titular inscrito
(confróntese los artículos 606 y 1.473 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaria); y se
traduce en una presunción ‘iuris et de iure’ frente a tercero hipotecario, a quien no le
perjudicará la nulidad del título del transferente por causas que no consten en el Registro
(confróntese el artículo 34 de la Ley Hipotecaria)”.
Una seguridad registral que no se ha tenido en cuenta en la calificación ni se ha
aplicado a esta titular registral, denegando la solicitud de rectificación de superficie en
base a la oposición sin fundamento de la alegante.
Y todo ello en contra de la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y
Fe Pública que, en reiteradas Resoluciones, estima que “la mera oposición de un
colindante no es suficiente para impedir la inscripción” y que “no es razonable entender
que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba
escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento
a la jurisdicción contenciosa. No puede ser otra la interpretación de esta norma pues de
otro modo se desvirtuaría la propia esencia de este expediente según se ha concebido
en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria”; ahondando todavía más respecto
de la prevalencia de las alegaciones de un mero titular catastral frente a la pretensión del
titular registral cuando recogen que “No pueden considerarse fundados los motivos por
los que existen las dudas de identidad, ni las razones por las que la oposición del
colindante catastral debe prevalecer sobre la solicitud de la representación gráfica
alternativa” (Resoluciones de 11 de mayo de 2018, 24 de abril de 2018, 13 de julio
de 2017, 22 de mayo de 2019 y 25 de septiembre de 2024, entre otras muchas).
Por tanto, no debería ser considerada la cotitularidad de J. En una supuesta división
horizontal entre las fincas en base a la mera mención en Catastro sin ninguna prueba que la
respalde, sin la existencia de elementos comunes, en contra de la legislación y del
pronunciamiento del Registro de la Propiedad que constata que “esta finca no forma parte
de ninguna propiedad horizontal”; y menos aún ser motivo de suspensión de la calificación
sin atender al carácter vinculante de los criterios de las resoluciones de esta DG.
Sobre el resto de alegaciones.
Puesto que, a pesar de todo lo expuesto, la Registradora considera que “procede la
consideración de las alegaciones aportadas en el ejercicio de la preceptiva función
calificadora”, cabe ahora referirnos a las no mencionadas en la nota.
– Respecto a las fotografías aportadas (…), éstas solo podrían servir para
considerar un posible y mero pacto de paso no aparente hacia el inmueble situado al
fondo, pero no para demostrar la propiedad común del patio del inmueble de la
promotora.
– Respecto a que la alegante sustente una solicitud de calificación registral negativa
en pronunciamientos análogos de esta DG, cabría aclarar que las Resoluciones y
cve: BOE-A-2025-14180
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