BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 91734

De seguirse la postura de la recurrente, que sostiene la falta de constitución expresa
del régimen de división horizontal, supondría que en ausencia de delimitación de los
elementos comunes del edificio, únicamente podrían considerarse como tales los
estrictamente necesarios para el adecuado uso y disfrute de los elementos
independientes, de modo que las demás partes del inmueble a los que no pueda aplicarse
tal calificación –como puede ser ahora el caso de la parte del terreno no ocupado por la
edificación y destinado a patio– habría de reputarse como integrantes del derecho
exclusivo de cualquiera de los titulares de tales elementos independientes. Ahora bien, si
se tiene en cuenta que la constitución del régimen de propiedad horizontal –que existe
desde que los pisos o locales de un edificio pasan a pertenecer por cualquier título a
distintas personas (cfr. Sentencias 19 de febrero de 1971, 25 de marzo de 1984 y 25 de
junio de 1986 y Resolución de 18 de junio de 1991)– es un modo de división de un edificio
en el que pueden distinguirse pisos o locales independientes (cfr. artículo 401 del Código
Civil), resultando de ello diversos derechos independientes integrados por facultades
singulares y exclusivas sobre el piso o local (esto es, sobre espacios suficientemente
delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente) y por la participación en la
cotitularidad sobre los demás elementos, pertenencias y servicios comunes, (cfr.
artículos 396 del Código Civil y 3 de la Ley sobre propiedad horizontal que son aplicables
al caso debatido por imperativo de la disposición transitoria primera de dicha ley), la
interpretación lógica y más coherente con la realidad social del tiempo en que surgió el
régimen de propiedad horizontal sobre el edificio en cuestión (cfr. artículo 3 del Código
Civil) y con el propio artículo 396 del Código Civil en su redacción originaria, vigente en
ese momento, es precisamente la contraria, esto es, entender que si no se había
formalizado el título constitutivo al tiempo de inmatricularse cualquiera de las llamadas
«partes de casa» serían comunes todos los elementos del inmueble en su conjunto que no
puedan reputarse elementos independientes; y esta conclusión viene avalada por el propio
artículo 396 del Código Civil en su redacción vigente, toda vez que en defecto de previsión
específica en el título constitutivo, por la que se atribuya el uso de un patio en exclusiva a
uno de los propietarios, dicho elemento merecerá la calificación de común.
Las consideraciones anteriores ciertamente no pueden excluir que la voluntad de los
diferentes propietarios, fuera, efectivamente, la de considerar el uso de patio como
facultad exclusiva de uno de ellos o, incluso, como parte integrante de su derecho de
propiedad exclusivo; y que dicha voluntad apareciese confirmada por la situación de
hecho posterior al nacimiento del régimen de propiedad horizontal sobre el edificio en
cuestión. Ahora bien, aún en tal caso, la limitación de medios con los que cuenta el
Registrador en su labor calificadora (cfr. artículo 18 Ley Hipotecaria), así como las
exigencias legales del tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) y la
necesidad de acuerdo unánime para la modificación del título constitutivo del régimen de
propiedad horizontal (artículos 5 y 16 de la Ley sobre propiedad horizontal), impide ahora
acceder a la pretensión del promotor del procedimiento regulado en el artículo 199 de la
Ley Hipotecaria si no media la conformidad de los propietarios de los demás pisos o
locales integrantes del edificio en cuestión.
10. Como dice el artículo 9 de la Ley Hipotecaria uno de los requisitos para que
proceda la inscripción de la georreferenciación de una finca, es «que no se alberguen dudas
por el Registrador sobre la correspondencia» entre dicha georreferenciación y la finca, de
modo que «se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica
aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente
a la misma porción del territorio». También señala dicho artículo que «a efectos de valorar la
correspondencia de la representación gráfica aportada, en los supuestos de falta o
insuficiencia de los documentos suministrados, el Registrador podrá utilizar, con carácter
meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar
las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación».
Y, precisamente al amparo de dicha normativa, eso es lo que ha hecho la
registradora: acudir al contraste entre la representación gráfica alternativa aportada y los
datos obrantes en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de ambas

cve: BOE-A-2025-14180
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Núm. 164