BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 164

Miércoles 9 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 91735

parcelas de las que resulta un porcentaje de participación o cotitularidad respecto del
suelo, unido al contenido de la resolución de la Gerencia Territorial de Catastro en
Albacete, que pone de manifiesto la existencia de una situación litigiosa, la cual se centra
en la propiedad exclusiva o común del referido patio, a la vista del contenido de las
alegaciones formuladas y del escrito de oposición.
11. Por tanto, constatado que existe una controversia entre titulares de fincas
colindantes (aunque una de ellas no se encuentre inmatriculada) acerca de su respectiva
georreferenciación, procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo, formulada en
Resoluciones como la de 23 de mayo de 2022, entre otras, que estima justificadas las
dudas del registrador sobre la identidad de la finca en un expediente del artículo 199 de
la Ley Hipotecaria, dada la oposición manifestada por un titular de la finca colindante,
aunque no tenga inscrita en el Registro de la Propiedad su correspondiente
georreferenciación, es más, aunque no tenga su finca inmatriculada, pues la inscripción
de la representación gráfica de la finca del promotor podría impedir o condicionar la
inscripción de su propia representación gráfica en un momento posterior. Pero, alega
entrar en colisión con la pretendida por el promotor; con lo que queda patente que existe
controversia entre distintos titulares colindantes acerca de la respectiva
georreferenciación de sus fincas, sin que el recurso pueda tener como objeto la
resolución de tal controversia, sino sólo la constatación de su existencia; y sin perjuicio
de la incoación de un proceso jurisdiccional posterior que aclare la controversia,
conforme al último párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria, la posibilidad de acudir
al expediente notarial de deslinde, regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria, o de
que ambos lleguen a un acuerdo en el seno de una conciliación registral del artículo 103
bis de la Ley Hipotecaria. Ello determina como consecuencia necesaria en el presente
expediente la confirmación de la nota de calificación registral negativa aquí recurrida
sobre dudas fundadas de posible invasión del presunto patio común, y sin que competa
a este Centro Directivo, en vía de recurso –como ya se dijo en la Resolución de 21 de
septiembre de 2020– «decidir cuál deba ser la georreferenciación correcta de cada finca,
o sugerir una diferente a la aportada o soluciones transaccionales entre colindantes».
Y ello porque en el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria no existe trámite de
prueba, dada su sencillez procedimental del expediente, pues su finalidad no es resolver
una controversia. La documentación aportada por quien se opone a la inscripción solo tiene
por objeto justificar su alegación para que el registrador califique si, a su juicio, hay o no
controversia; la cual, caso de haberla, solo puede resolverse judicialmente, practicándose,
entonces sí, las pruebas que el juez estime convenientes, como declaró la Resolución de
este Centro Directivo de 12 de julio de 2023, sin que el registrador en el ejercicio de su
calificación registral o esta Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto
entre titulares registrales colindantes. Dicha cuestión compete a los tribunales de Justicia,
como ha declarado la Resolución de esta Dirección General de 24 de mayo de 2023.
Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente se evidencia que
no es pacífica la delimitación gráfica propuesta que se pretende inscribir, resultando
posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación
gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción
registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 17 de junio de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.

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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X

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Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de
calificación de la registradora.