BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 91733

fehaciencia a la que se refiere el artículo 1227 del Código Civil se extiende solo a la
fecha de otorgamiento del documento privado, pero no a su contenido negocial ni a la
identidad de los otorgantes, por lo que no se acredita la capacidad natural de estos para
la celebración del acto o contrato documentado.
Además, el documento privado, aún con fecha fehaciente, carece de fuerza
probatoria respecto del hecho que motiva su otorgamiento y esta es una diferencia
esencial respecto de las escrituras públicas, por cuanto éstas, conforme al artículo 1218
del Código Civil hacen prueba «(…) del hecho que motiva su otorgamiento y de la fecha
de éste (…)»; conforme al artículo 319 de la Ley de Enjuiciamiento Civil «(…) los
documentos públicos comprendidos en los números 1.º a 6.º del artículo 317 harán
prueba plena del hecho, acto o estado de cosas que documenten, de la fecha en que se
produce esa documentación y de la identidad de los fedatarios y demás personas que,
en su caso, intervengan en ella», y conforme al artículo 17 bis de la Ley del Notariado
«(…) b) Los documentos públicos autorizados por Notario en soporte electrónico, al igual
que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e
íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes».
7. Es cierto por tanto que el colindante que se opone no es titular registral y la
documentación que aporta es privada, por lo que en principio no sería merecedor de la
misma protección que el titular registral promotor del expediente.
Ahora bien, sí que goza del carácter de documento público la resolución librada por el
gerente territorial de Catastro en Albacete en aclaración sobre la notificación recibida en
recurso de reposición en la que se deja claro que «se modifica la participación en la
titularidad del suelo, al actualizar la base de datos alfanumérica con la base de datos
gráfica», de tal manera que el porcentaje de participación en la titularidad del suelo pasa,
respecto de la finca del alegante, de un 43,84 % al 30,60 % que se recoge en la actualidad.
A mayor abundamiento, de la citada resolución de Catastro resulta que del
expediente se deduce la existencia de un conflicto de naturaleza civil, que debe ser
planteado mediante el ejercicio de las correspondientes acciones ante la jurisdicción
competente, al no poder determinarse de manera indubitada a quién corresponde la
titularidad del inmueble, evitando la adopción de cualquier decisión que pudiera
prejuzgar la propiedad o favorecer la preconstitución de pruebas procesales de que
pudiera valerse alguna de las partes.
8. Y es que no puede desconocerse la existencia de supuestos en que, por su
configuración o construcción anterior a la Ley sobre propiedad horizontal de 21 de junio
de 1960, concurre la coexistencia de elementos privativos, destinados al uso y disfrute
exclusivo de sus respectivos propietarios, con otros que por satisfacer y dar servicio a
necesidades comunes de los primeros, conllevan precisamente tal configuración jurídica.
Nos encontraríamos ante un régimen de propiedad horizontal de hecho, no
constituido formalmente. En este sentido, según las Resoluciones de este Centro
Directivo de 26 de junio de 1987 y 18 de julio de 1995 y la Ley sobre propiedad
horizontal de 21 de junio de 1960 reformada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, según las
cuales, la constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal presupone la
existencia de un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los diferentes pisos o
locales de un edificio susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a
un elemento común o a la vía pública, derecho que lleva como anejo un derecho
inseparable de copropiedad sobre los elementos comunes, quedando constituido este
régimen, entre otros supuestos, desde el momento mismo en el que los elementos
susceptibles de aprovechamiento independiente, pasan a pertenecer por cualquier título
a diferentes personas. Y precisamente el régimen de propiedad horizontal es el
adecuado para regular las situaciones en las que se produce una coexistencia entre
derechos de propiedad individual y copropiedad sobre elementos comunes, como en el
caso que precisamente nos ocupa.
9. Es relevante señalar que, según resulta de los datos obrantes en la Sede Electrónica
de Catastro, la fecha de construcción de ambas edificaciones (finca del promotor y del
colindante) data del año 1920 (sin perjuicio de la existencia de ulteriores reformas).

cve: BOE-A-2025-14180
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Núm. 164