BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 91732

Resoluciones como las de 5 y 15 de diciembre de 2023, que son los siguientes: a) el
registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la
finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o
parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de
fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u
operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley
Hipotecaria); b) a tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar,
las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral,
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro; c) dado que con
anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas
sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación,
localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente
literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la
coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad
a dicha norma; d) el registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el
procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de
haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de
la regulación de la jurisdicción voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea,
la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el
expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y
conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya
acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes
determine necesariamente la denegación de la inscripción». Lo que no impide, por otra
parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del
registrador, y e) el juicio de identidad de la finca por parte del registrador debe estar
motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones
genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
5. Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada
en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los
procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan
lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión,
asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que
puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la
Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite
esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios
colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los
más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a
costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se
les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso
contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
6. En el concreto caso de este expediente, la registradora funda sus dudas de identidad
en las alegaciones de un colindante quien advierte que con la inscripción de la representación
gráfica propuesta se produce una invasión de un patio común, que sirve a cada una de las
dos fincas que se comprenden bajo la misma parcela. Sin embargo, la existencia de dicho
patio común no consta en la descripción de la finca objeto del procedimiento, ni en la del
colindante que plantea oposición (pues no tiene inmatriculada su finca), sino que la referencia
a su existencia deriva del escrito de oposición, el cual se sustenta en un documento privado
incompleto del que resulta la colindancia de la finca del alegante por su frente con un patio
mancomunado, el cual da a la calle de situación de la finca.
Debe señalarse que el Tribunal Supremo y este Centro Directivo (vid., por todas,
Resolución de 23 de febrero de 2022) han puesto de relieve en numerosísimas
ocasiones que, en cuanto a la fuerza y eficacia de los documentos privados, la

cve: BOE-A-2025-14180
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