Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-14180)
Resolución de 17 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Casas-Ibáñez a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificación de su descripción.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 164
Miércoles 9 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 91728
su referencia catastral, permita una mejor correspondencia con la realidad extrarregistral
para evitar futuros problemas como los que se están generando. Así lo recoge también la
reiterada doctrina de la DG:
“En nuestro caso nos encontramos con la rectificación de los lindes de la citada finca
(sustitúyase aquí por rectificación de la superficie de la finca), cuyo error partió de la
escritura de 1994 (sustitúyase aquí por 1979) que es cuando queda inmatriculada la
finca (inscripción 1.ª). Dicha rectificación no altera la realidad física exterior de la finca
que queda acotada con la global descripción de la finca inmatriculada, sin que pueda
afectar a terceros, pues el titular catastral que se opone no acredita ser titular registral de
la finca, por lo que no puede perjudicar el derecho del titular que sí tiene registrada su
finca, por lo que el documento privado que presenta como prueba de propiedad no
debería ser admitido conforme el art. 319 LH, pues lo que se pretende es hacer efectivo
un derecho de propiedad que debió ser inscrito, todo ello en perjuicio del titular registral.”
(Resoluciones de 20 de junio de 2022 y 12 de septiembre de 2024).
Por todo lo expuesto, no cabe ninguna duda de que no existen pruebas de que la
pretensión de la promotora sea conflictiva y, por ello, no cabe remitirse a la nota añadida
por Catastro sobre que se deduce la existencia de un conflicto de naturaleza civil para
resolver la titularidad dominical de esa parte del bien inmueble, ya que, a diferencia del
Registro de la Propiedad, Catastro no puede pronunciarse sobre la propiedad dominical
y cuando, además, es precisamente el error Catastral sobre el régimen de propiedad
horizontal de las fincas el que ha generado la controversia. Lo único que queda patente
en estas notificaciones es que, a pesar de haber demostrado que no existe la división
horizontal ni documentos públicos y legales que la sustenten, Catastro elude la
responsabilidad de eliminar los errores que contiene, escudándose en que la solicitante
está intentando “invertir el sentido del procedimiento, es decir, modificar la finca en
Catastro sin documentación justificativa para ello y luego acudir a las oficinas de fe
pública para rectificar, en los documentos de propiedad, la descripción”; empujándola a
una espiral burocrática de la que difícilmente puede salir: Catastro no modifica porque
sus datos tienen presunción de veracidad y solo se pueden contradecir con el
pronunciamiento expreso del Registro de la Propiedad sobre la inexistencia de la división
horizontal y donde, además, consten los metros exactos que figuran en Catastro; el
Registro de la Propiedad no rectifica la superficie de los asientos porque la división
horizontal reflejada en Catastro le ofrece dudas sobre la posible existencia de una
superficie de suelo común; y Notariado considera que si Catastro y Registro no van a
rectificar este error, raramente podrá ayudar en algo una nueva escritura de rectificación
de superficie si su inscripción va a ser rechazada por el Registro y tampoco se va a
reflejar en Catastro. Así, suspendiendo esta rectificación, el Registro pone a la solicitante
frente a una clara indefensión pues, como se ha expuesto, es quien debería defender
sus intereses legítimos registrales en este procedimiento.
La nota de calificación presenta graves errores de forma y fondo, al tiempo que las
fundamentaciones no tienen suficiente entidad para suspender la inscripción por estar
basadas exclusivamente en la oposición de quien dice (pero no documenta ni acredita)
ser titular catastral de una finca colindante, sin aportar georreferenciación, que no ha
accedido al Registro, con la única justificación de un certificado catastral que no es
suficiente para acreditar una invasión de fincas (según la Resolución de esta DG de 30
de enero de 2023, 5.ª).
Así, la opositora no es ni titular registral de finca alguna ni acredita ser titular
dominical de ningún inmueble colindante, ya que el título de propiedad que aporta
(escritura de compraventa supuestamente a favor del padre de la alegante, que además
no está completa y no debería ser admitida) está otorgado como vendedora por quien
tampoco acreditó ser titular registral ni catastral de finca ni inmueble alguno, ni tener
cve: BOE-A-2025-14180
Verificable en https://www.boe.es
En resumen:
Núm. 164
Miércoles 9 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 91728
su referencia catastral, permita una mejor correspondencia con la realidad extrarregistral
para evitar futuros problemas como los que se están generando. Así lo recoge también la
reiterada doctrina de la DG:
“En nuestro caso nos encontramos con la rectificación de los lindes de la citada finca
(sustitúyase aquí por rectificación de la superficie de la finca), cuyo error partió de la
escritura de 1994 (sustitúyase aquí por 1979) que es cuando queda inmatriculada la
finca (inscripción 1.ª). Dicha rectificación no altera la realidad física exterior de la finca
que queda acotada con la global descripción de la finca inmatriculada, sin que pueda
afectar a terceros, pues el titular catastral que se opone no acredita ser titular registral de
la finca, por lo que no puede perjudicar el derecho del titular que sí tiene registrada su
finca, por lo que el documento privado que presenta como prueba de propiedad no
debería ser admitido conforme el art. 319 LH, pues lo que se pretende es hacer efectivo
un derecho de propiedad que debió ser inscrito, todo ello en perjuicio del titular registral.”
(Resoluciones de 20 de junio de 2022 y 12 de septiembre de 2024).
Por todo lo expuesto, no cabe ninguna duda de que no existen pruebas de que la
pretensión de la promotora sea conflictiva y, por ello, no cabe remitirse a la nota añadida
por Catastro sobre que se deduce la existencia de un conflicto de naturaleza civil para
resolver la titularidad dominical de esa parte del bien inmueble, ya que, a diferencia del
Registro de la Propiedad, Catastro no puede pronunciarse sobre la propiedad dominical
y cuando, además, es precisamente el error Catastral sobre el régimen de propiedad
horizontal de las fincas el que ha generado la controversia. Lo único que queda patente
en estas notificaciones es que, a pesar de haber demostrado que no existe la división
horizontal ni documentos públicos y legales que la sustenten, Catastro elude la
responsabilidad de eliminar los errores que contiene, escudándose en que la solicitante
está intentando “invertir el sentido del procedimiento, es decir, modificar la finca en
Catastro sin documentación justificativa para ello y luego acudir a las oficinas de fe
pública para rectificar, en los documentos de propiedad, la descripción”; empujándola a
una espiral burocrática de la que difícilmente puede salir: Catastro no modifica porque
sus datos tienen presunción de veracidad y solo se pueden contradecir con el
pronunciamiento expreso del Registro de la Propiedad sobre la inexistencia de la división
horizontal y donde, además, consten los metros exactos que figuran en Catastro; el
Registro de la Propiedad no rectifica la superficie de los asientos porque la división
horizontal reflejada en Catastro le ofrece dudas sobre la posible existencia de una
superficie de suelo común; y Notariado considera que si Catastro y Registro no van a
rectificar este error, raramente podrá ayudar en algo una nueva escritura de rectificación
de superficie si su inscripción va a ser rechazada por el Registro y tampoco se va a
reflejar en Catastro. Así, suspendiendo esta rectificación, el Registro pone a la solicitante
frente a una clara indefensión pues, como se ha expuesto, es quien debería defender
sus intereses legítimos registrales en este procedimiento.
La nota de calificación presenta graves errores de forma y fondo, al tiempo que las
fundamentaciones no tienen suficiente entidad para suspender la inscripción por estar
basadas exclusivamente en la oposición de quien dice (pero no documenta ni acredita)
ser titular catastral de una finca colindante, sin aportar georreferenciación, que no ha
accedido al Registro, con la única justificación de un certificado catastral que no es
suficiente para acreditar una invasión de fincas (según la Resolución de esta DG de 30
de enero de 2023, 5.ª).
Así, la opositora no es ni titular registral de finca alguna ni acredita ser titular
dominical de ningún inmueble colindante, ya que el título de propiedad que aporta
(escritura de compraventa supuestamente a favor del padre de la alegante, que además
no está completa y no debería ser admitida) está otorgado como vendedora por quien
tampoco acreditó ser titular registral ni catastral de finca ni inmueble alguno, ni tener
cve: BOE-A-2025-14180
Verificable en https://www.boe.es
En resumen:
