Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-14182)
Resolución de 17 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Murcia n.º 6 a inscribir una certificación de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas librados en un procedimiento administrativo de apremio.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 91756
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 117, 594, 601, 604, 629, 656,
659, 674 y 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 17, 20, 24, 32, 38, 66, 82, 86, 77, 97,
135, 274 y 328 de la Ley Hipotecaria; 175 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias
del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2007, 23 de febrero de 2015, 7 de julio de 2017
y 4 de mayo de 2021; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de 28 de julio de 1989, 30 de octubre de 1999, 20 de marzo de 2000, 11 de
abril de 2002, 13 de noviembre de 2003, 18 de noviembre de 2004, 14 de enero de 2005,
15 de febrero de 2007, 4 de enero y 11 de diciembre de 2008, 19 de abril y 28 de octubre
de 2010, 5 de diciembre de 2011, 19 de mayo y 20 de julio de 2012, 3 de abril, 15, 27
y 28 de junio y 3 de diciembre de 2013, 31 de enero, 10 de febrero, 3 y 12 de junio, 7 de
agosto y 18 de diciembre de 2014, 28 de enero de 2015, 30 de junio, 19 y 20 de julio, 2
de octubre y 28 de noviembre de 2017, 12 de enero y 9 de abril de 2018 (ésta en
consulta vinculante formulada por el Colegio de Registradores de la Propiedad,
Mercantiles y de Bienes Muebles de España) y 22 de noviembre de 2019, y las
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 de junio
de 2020, 19 de julio, 9 y 30 de septiembre, 25 de noviembre y 23 de diciembre
de 2021, 31 de enero, 28 de febrero, 5 de abril, 27 de julio y 8 de septiembre de 2022, 9
y 24 de mayo, 5 de septiembre y 24 de octubre de 2023, 10 de enero, 10 de abril y 24 de
julio de 2024 y 11 de marzo 2025.
1. El presente recurso tiene como objeto una certificación de adjudicación y un
mandamiento de cancelación de cargas derivados de un procedimiento de ejecución
administrativa tramitado por la Agencia Tributaria de la Región de Murcia.
Respecto de dos de las fincas adjudicadas, el registrador señala que no es posible
cancelar sendas anotaciones de embargo posteriores a la que sustenta el procedimiento
administrativo porque esta se encuentra caducada conforme al artículo 86 de la Ley
Hipotecaria. Siendo eso así, y aunque sí sería posible la inscripción de la adjudicación
sin cancelar la carga posterior, considera el registrador que para ello se necesita solicitud
expresa del interesado, lo que ahora no sucede, conforme al artículo 19 bis de la Ley
Hipotecaria.
2. La doctrina tradicional de este Centro Directivo parte de lo establecido en el
artículo 86.1.º de la Ley Hipotecaria, al disponer: «Las anotaciones preventivas,
cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación
misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante,
a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron,
podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento
ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación
prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga.
Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos».
De dicho precepto se extrae la conclusión de que las anotaciones preventivas tienen
una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de
cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente,
careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad
que conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de
cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el procedimiento del
que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en
cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no
podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª del
Reglamento Hipotecario, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, había operado
ya la caducidad. Y ello porque como consecuencia de ésta, han avanzado de rango y
pasado a ser registralmente preferentes. De otro modo: estando caducada, y además
cancelada, la anotación tomada para la seguridad del procedimiento de ejecución, como
acontece en el caso, no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las
cargas posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripción del mandamiento en
que dicha cancelación se pretenda. El artículo 175 del Reglamento Hipotecario prevé la
cve: BOE-A-2025-14182
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Núm. 164
Miércoles 9 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 91756
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 117, 594, 601, 604, 629, 656,
659, 674 y 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 17, 20, 24, 32, 38, 66, 82, 86, 77, 97,
135, 274 y 328 de la Ley Hipotecaria; 175 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias
del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2007, 23 de febrero de 2015, 7 de julio de 2017
y 4 de mayo de 2021; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de 28 de julio de 1989, 30 de octubre de 1999, 20 de marzo de 2000, 11 de
abril de 2002, 13 de noviembre de 2003, 18 de noviembre de 2004, 14 de enero de 2005,
15 de febrero de 2007, 4 de enero y 11 de diciembre de 2008, 19 de abril y 28 de octubre
de 2010, 5 de diciembre de 2011, 19 de mayo y 20 de julio de 2012, 3 de abril, 15, 27
y 28 de junio y 3 de diciembre de 2013, 31 de enero, 10 de febrero, 3 y 12 de junio, 7 de
agosto y 18 de diciembre de 2014, 28 de enero de 2015, 30 de junio, 19 y 20 de julio, 2
de octubre y 28 de noviembre de 2017, 12 de enero y 9 de abril de 2018 (ésta en
consulta vinculante formulada por el Colegio de Registradores de la Propiedad,
Mercantiles y de Bienes Muebles de España) y 22 de noviembre de 2019, y las
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 de junio
de 2020, 19 de julio, 9 y 30 de septiembre, 25 de noviembre y 23 de diciembre
de 2021, 31 de enero, 28 de febrero, 5 de abril, 27 de julio y 8 de septiembre de 2022, 9
y 24 de mayo, 5 de septiembre y 24 de octubre de 2023, 10 de enero, 10 de abril y 24 de
julio de 2024 y 11 de marzo 2025.
1. El presente recurso tiene como objeto una certificación de adjudicación y un
mandamiento de cancelación de cargas derivados de un procedimiento de ejecución
administrativa tramitado por la Agencia Tributaria de la Región de Murcia.
Respecto de dos de las fincas adjudicadas, el registrador señala que no es posible
cancelar sendas anotaciones de embargo posteriores a la que sustenta el procedimiento
administrativo porque esta se encuentra caducada conforme al artículo 86 de la Ley
Hipotecaria. Siendo eso así, y aunque sí sería posible la inscripción de la adjudicación
sin cancelar la carga posterior, considera el registrador que para ello se necesita solicitud
expresa del interesado, lo que ahora no sucede, conforme al artículo 19 bis de la Ley
Hipotecaria.
2. La doctrina tradicional de este Centro Directivo parte de lo establecido en el
artículo 86.1.º de la Ley Hipotecaria, al disponer: «Las anotaciones preventivas,
cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación
misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante,
a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron,
podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento
ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación
prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga.
Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos».
De dicho precepto se extrae la conclusión de que las anotaciones preventivas tienen
una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de
cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente,
careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad
que conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de
cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el procedimiento del
que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en
cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no
podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª del
Reglamento Hipotecario, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, había operado
ya la caducidad. Y ello porque como consecuencia de ésta, han avanzado de rango y
pasado a ser registralmente preferentes. De otro modo: estando caducada, y además
cancelada, la anotación tomada para la seguridad del procedimiento de ejecución, como
acontece en el caso, no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las
cargas posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripción del mandamiento en
que dicha cancelación se pretenda. El artículo 175 del Reglamento Hipotecario prevé la
cve: BOE-A-2025-14182
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Núm. 164
