BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 91757

posibilidad de cancelación, como consecuencia de la ejecución del embargo trabado, si
bien dicha virtualidad cancelatoria sólo surte sus efectos mientras dicha anotación conste
vigente (cfr. artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y Resolución de la Dirección
General de los Registros y del Notariado de 28 de octubre de 2010).
Respecto de las alegaciones realizadas en el escrito de recurso en relación con la
postura que el Tribunal Supremo en los últimos años sobre esta materia, conviene
recordar que el Tribunal Supremo –acogiendo alguna de las preocupaciones
manifestadas en la doctrina de este Centro Directivo– en su Sentencia número 237/2021,
de 4 de mayo, ha matizado su doctrina contenida en la Sentencia número 427/2017, de 7
de julio, en cuanto que la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota
marginal más que «causar estado» definitivo, constituyen una prórroga temporal, de
cuatro años, a la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo
podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto
de adjudicación dictado en esa ejecución. Procede mantener la doctrina tradicional a que
se refieren los anteriores fundamentos de Derecho, si bien entendiendo que la emisión
de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal de expedición de
certificación constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, de la anotación
preventiva de embargo, de forma que durante este período podrá hacerse valer el efecto
de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en
esa ejecución. Por lo que resultará procedente la cancelación por caducidad de la
anotación preventiva de embargo, cuando haya sido solicitada y emitida certificación de
cargas en el procedimiento de ejecución, mientras no transcurra el plazo de cuatro años
desde esta última fecha. De tal forma que, mientras no haya transcurrido este plazo, si
se presenta en el Registro de la Propiedad el testimonio del decreto de adjudicación y el
mandamiento de cancelación de cargas, resultará procedente la inscripción y la
cancelación de cargas solicitada, dejando únicamente a salvo las eventuales
inscripciones de derechos adquiridos después de que en el Registro ya no constara la
anotación de embargo por haberse cancelado el asiento.
3. En el presente caso, al tiempo en que se presentaron en el Registro la
certificación de adjudicación en el procedimiento administrativo de apremio y el
consiguiente mandamiento de cancelación de cargas (29 de enero de 2025), la
anotación de embargo practicada a consecuencia de dicho procedimiento había incurrido
claramente en caducidad, dado que tanto la anotación como la nota marginal de
expedición de certificación de cargas eran de fecha 15 de abril de 2019.
Por tanto, de acuerdo con lo expuesto en el punto anterior, queda claro que no cabe
cancelar las cargas posteriores a la referida anotación, dado que estas mejoran su rango
en cuanto dejan de estar sujetas a la limitación que para ellas implicaba aquel asiento.
4. El hecho de que no sea posible cancelar las cargas posteriores en los casos de
caducidad de la anotación de embargo, no significa que no sea posible inscribir la
adjudicación operada en el procedimiento ejecutivo, siempre que la finca siga estando
inscrita a nombre de la persona con la que se ha seguido el referido procedimiento,
cumpliéndose así con lo exigido por el principio de tracto sucesivo.
Eso es lo que ocurre en el presente caso. Sin embargo, considera el registrador que
para la inscripción de la adjudicación sin cancelar la carga posterior se necesita solicitud
expresa del interesado, lo que ahora no sucede, conforme al artículo 19 bis de la Ley
Hipotecaria.
No puede mantenerse el criterio del registrador. No se trata de un caso de inscripción
parcial que requiera el consentimiento expreso del interesado. Debe tenerse en cuenta
que, a diferencia de lo que se establece para los procedimientos de ejecución directa
sobre bienes hipotecados, en los que, por exigencia del artículo 133 de la Ley
Hipotecaria, se han de presentar conjuntamente el decreto de adjudicación y el
mandamiento de cancelación, en los casos de ejecución ordinaria o en los
procedimientos de apremio administrativo es posible presentar ambos títulos de forma
separada, debiendo procederse a su calificación independiente. Por tanto, en el presente
caso puede procederse a la inscripción de la certificación de adjudicación, aunque el

cve: BOE-A-2025-14182
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Núm. 164