BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 8 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 91044

Y en la nueva escritura aclaratoria de las dos anteriores, escritura de 19 de
septiembre de 2024, protocolo 1891, que ahora se presenta con las otras dos ya
anteriormente calificadas se dice, según declaran los titulares registrales en la misma,
que en realidad esa vivienda tipo dúplex lo es así desde su nacimiento, es decir, desde el
otorgamiento de la escritura originaria de declaración de obra nueva del Edificio y título
formal por el que fue instaurado el Régimen de Propiedad Horizontal del mismo.
Estando así las cosas, es necesario que quede perfectamente determinada la causa
a qué obedece esta nueva descripción que se le da a la finca registral 22.658 de la
sección 4.ª de este Registro. La finca, como venimos diciendo a lo largo de toda la
exposición, ingresó en el Registro de la Propiedad como Vivienda en planta tercera que
tiene asignado el uso y disfrute de una determinada porción de azotea; fue así como se
describió al tiempo de declararse la obra nueva del edificio y constitución del régimen de
propiedad horizontal.
Si ahora quiere inscribirse como vivienda tipo dúplex es necesario que quede
perfectamente determinada la causa.
En la nueva escritura aclaratoria en la parte del “exponen” se dice que “la adecuación
descriptiva entre la literaria tabular de dicho componente de Propiedad Horizontal y la
realidad jurídica extrarregistral desde la construcción del mismo, conlleva, formalmente la
correspondiente declaración de ampliación de obra del mismo y consecuente
modificación del título constitutivo de la Propiedad Horizontal en que se incardina (solo
formalmente, puesto que desde el punto de vista material, la finca que nos ocupa fue
construida bajo la configuración física expresada en el citado título público ahora objeto
de complemento e implemento) de tal suerte que la entidad registral que viene
describiéndose como apartamento en (…) planta general del Edificio sito en la calle (…)
es, en realidad y desde el inicio, la vivienda tipo dúplex… como así consta en la escritura
ahora complementada e implementada”. Y en la parte del “otorgan” de la escritura se
limita a decir que las partes ratifican la escritura de 6 de abril de 2021, número 600 de
protocolo, y, “en lo que fuera menester”, la posterior de aclaración de la misma de
fecha 11 de junio de 2021, número 1110 de protocolo, y solicitando del registrador la
práctica de las inscripciones a que “halla lugar”.
Es necesario que quede perfectamente identificado el negocio jurídico que se está
realizando y no dejarse al arbitrio del registrador la decisión de qué operaciones
registrales deben practicarse. Así lo exige el principio de especialidad y rogación que
rigen en el sistema registral español y así como la necesidad de que la escritura esté
redactada empleando un estilo claro y preciso tal y como se predica del artículo 148 del
Reglamento Notarial.
Además, si por lo que resulta de la exposición de la escritura la causa que justifica
que la finca registral 22.658 de la sección 4.ª debe ser inscrita como vivienda tipo dúplex
obedece a que siempre tuvo tal descripción “desde su nacimiento”, es decir, desde que
se declaró la obra nueva del edifico y se constituyó el Régimen de Propiedad Horizontal,
deberá otorgarse escritura pública donde se modifique/rectifique la escritura obra nueva
declarada sobre el edificio en su conjunto así como el título constitutivo de propiedad
horizontal para adecuar la realidad registral a la extrarregistral. De este modo, se
practicaría la inscripción en la finca matriz del edifico, la finca registral 19.416, quedando
descrita correctamente ya que al tiempo de declararse tanto la obra nueva como el
régimen de propiedad horizontal no se hizo correctamente y, por consiguiente, no se
ajustó la realidad registral a la extrarregistral. Para ello será necesario:
1. Que la escritura de modificación/rectificación de la obra nueva del edificio y del
título constitutivo del Régimen de Propiedad Horizontal sea otorgada por el presidente de
la Comunidad de Propietarios que es quien ejerce la representación de la Comunidad de
Propietarios y, por consiguiente, la persona con facultad para otorgar tales escrituras
(artículo 13 LPH).
Los titulares registrales de la finca registral 22.658 de la sección 4.ª no están
facultados para ello. La escritura de 6 de abril de 2021, protocolo 600, incorpora un
certificado expedido el día 23 de marzo de 2021 por el Secretario-Administrador de la

cve: BOE-A-2025-14056
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Núm. 163