BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 8 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 91040

Teniendo la finca registral atribuido únicamente un dercho [sic] de uso y disfrute
sobre una parte de la azotea no es posible declarar una obra nueva sobre la misma sin
especificar la causa que justifique esa facultad para construir sobre la misma y para
convertirse en titular en pleno dominio de lo construido de tal manera que su finca
registral que, al tiempo de declararse la división horizontal tenía tan sólo 35,80 metros
cuadrados en la planta tercera alta del edificio junto con un derecho de uso y disfrute
sobre la azotea o cubierta, pasa a ser titular en pleno dominio de una vivienda tipo
dúplex por tener superficie construida tanto en la planta tercera alta como en la azotea.
La escritura dice expresamente: ‘…la finca de la que queda hecho mérito, la misma,
desprovista del derecho de uso y disfrute sobre azotea que, conforme al título
constitutivo de la Propiedad Horizontal a la misma fue anexado, cuyo derecho de uso y
disfrute fue absorbido por la ejecución edificatoria que ahora se manifiesta, ha venido
desarrollándose en dos niveles de edificación,…’; no se entiende por parte de este
registro cómo un derecho de uso y disfrute es absorbido por la ejecución edificatoria que
ahora se declara. El derecho de uso y disfrute, como su propio nombre indica, da
derecho a su legítimo dueño a usar y disfrutar, en este caso, de la azotea pero no implica
facultad para construir y, posteriormente, convertirse en titular del dominio de lo
edificado. La azotea o cubierta son elementos comunes y, por consiguiente, titularidad de
la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal que, a la hora de
constituirse la misma, han concedido a uno de los elementos independientes de que se
compone ese edificio, la finca registral 22658 del a sección 4.ª de este registro, el
derecho únicamente de uso y disfrute de la azotea o cubierta en las condiciones
descritas y anteriormente expuestas.
Por consiguiente es necesario y, teniendo en cuenta que el sistema español es un
sistema causalista, expresar la causa que ha permitido que el titular de un derecho de
uso y disfrute sobre la azotea o cubierta devenga titular de una obra nueva sobre la
misma de tal manera que la incorpora a la descripción de su vivienda convirtiéndose en
dueño de la misma.
No se niega por parte de este registro que los señores comparecientes hayan
comprado una vivienda tipo dúplex ni tampoco el reconocimiento que la comunidad de
propietarios hace de la existencia de la misma.
La cuestión se centra en determinar si conforme a lo expuesto en la escritura de seis
de abril de dos mil veintiuno, escritura de ‘adecuación entre realidad jurídica
extrarregistral de finca incardinada en régimen de propiedad horizontal y su correlativa
descripción literaria’ y la posterior escritura de subsanación de once de junio del mismo
año hay base legal suficiente que acredite la existencia de un título causal o causa que
permita practicar la inscripción correspondiente en los libros del registro.
Como acabo de decir más arriba, el derecho español es un sistema causalista con
arreglo al cual es necesaria la expresión de la causa. La causa es presupuesto obligado
en los títulos inscribibles dado que en nuestro Derecho la causa es determinante, no solo
de la validez del negocio jurídico, sino también de sus efectos y debe constar en el título
para posteriormente reflejarse en la inscripción. Y es precisamente esa expresión de la
causa que justifica el cambio de descripción de la finca registral 22.658 la que falta y no
consta ni se expresa a lo largo de la escritura.
La finca registral 22.658 forma parte del edificio en régimen de propiedad horizontal
que se constituyó en la finca matriz, finca registral 19.416; en concreto, en la
inscripción 7.ª de fecha veintiocho de mayo de mil novecientos noventa y cinco se
declara la obra nueva en construcción y constitución del régimen de propiedad horizontal
y, posteriormente, en la inscripción 8.ª de diez de mayo de mil novecientos noventa y
ocho se declara al mismo tiempo la terminación de obra con arreglo a licencia y se
modifica la división horizontal consistente en dividir uno de sus elementos
independientes, el elemento número (…) finca registral 14.498, en dos. Tras dicha
modificación del régimen de propiedad horizontal en el edificio se integra un nuevo
elemento independiente de tal manera que las fincas registrales 22.656 y 22.658, ambas
procedentes de la finca registral 19.498, pasan a ser los elementos número (…)

cve: BOE-A-2025-14056
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Núm. 163