BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 8 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 91022

Mejora de fecha 16 de enero de 2025 y la descripción de la finca contenida en la
Escritura Pública de fecha 29 de septiembre de 1999, con número de protocolo 956,
otorgada por el Notario de Burela don Luis Muiño Fidalgo (…)». Dicha identidad no se ha
puesto en duda por el registrador.
La segunda operación registral es la de calificar la coincidencia entre la descripción
del título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica, que se incorpora
al título inmatriculador, la cual ha de producirse «en todo caso», como literalmente
dispone el artículo citado. Y es esta coincidencia la que entiende el registrador que no se
cumple en el título inmatriculador calificado. Efectivamente, se solicita la inmatriculación
de una finca de 13.100 metros cuadrados, sin embargo, de la certificación catastral
descriptiva y gráfica que se incorpora al título calificado resulta que la parcela
mide 109.546 metros cuadrados. Para justificar esta diferencia, manifiestan los
otorgantes que la finca a inmatricular es parte de esa parcela de 109.546 metros
cuadrados, siendo inexacto que la finca sea de propiedad de la entidad rectora del Monte
Vecinal en Mano Común (…), pues «que no es correcto, pues su finca no forma parte de
la demarcación de dichos montes, lo que manifiestan puede deducirse del
expediente 60/78 de la Junta Provincial de Montes de Lugo». Hecho que tratan de
acreditar con un acuerdo de la junta vecinal, fechado el 30 de abril de 1979 y
certificación del deslinde entre parroquias del monte comunal de fecha 14 de junio y 8 de
noviembre de 2018, con su plano adjunto, fotocopia de dicha documentación se
incorporada a esta matriz.
6. Estando el defecto alegado por el registrador en esa segunda operación, como
declaró la Resolución de esta Dirección General de 8 de noviembre de 2019, si el
registrador rechaza la inmatriculación por falta de identidad entre la finca descrita en el
título inmatriculador y en el Catastro, ha de razonar adecuadamente su criterio,
detallando los extremos concretos en que aprecia la falta de identidad. El registrador
razona esa falta de identidad al declarar en la nota de calificación: «La identidad
descriptiva entre título inmatriculador y Certificación Catastral Descriptiva y grafica debe
ser idéntica a efectos de inmatriculación, lo que no se cumple en el presente caso) ya
que se describe con una superficie y linderos que difiere de la que resulta de la
Certificación Catastral descriptiva y grafica que se acompaña». Y, efectivamente, no
puede inmatricularse una finca, cuando se declara que la misma es parte de una parcela
catastral, cuya georreferenciación completa es la que se incorpora al título.
7. Y es que, realmente, el defecto del título inmatriculador es que no se incorpora
una georreferenciación de la finca que sea coherente con la descripción de la finca en el
título inmatriculador. La operación de inmatriculación es una de las operaciones jurídicas
en las que la georreferenciación es circunstancia necesaria de la inscripción, conforme al
artículo 9.b), primer párrafo, de la Ley Hipotecaria. Y como han declarado las
Resoluciones de esta Dirección General de 17 de noviembre de 2015, 5 de noviembre
de 2019 y 15 de junio de 2020, es la delimitación georreferenciada la que determina la
superficie y linderos de una finca y no a la inversa. Por ello, no puede inmatricularse una
finca en cuya descripción literaria se dice que mide 13.100 metros cuadrados y se
incorpora una georreferenciación de la que resulta que la finca mide 109.546 metros
cuadrados.
8. Ciertamente, el artículo 205 de la Ley Hipotecaria exige la coincidencia entre la
descripción literaria de la finca a inmatricular y la georreferenciación catastral, en el
momento de la inmatriculación. Pero, dicha exigencia no debe configurarse como un
axioma inamovible, puesto que esa exigencia responde a la consideración del legislador
de que, en el momento de la inmatriculación la mejor cartografía oficial disponible de la
finca es la catastral. Por tanto, la exigencia se configura como regla general, que como
tal puede admitir excepciones. En este sentido, la doctrina ha señalado que uno de los
defectos de la reforma operada en la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, de 24 de junio,
es la de la no admisión de la utilización de la georreferenciación alternativa en la
inmatriculación de la finca. Si el legislador ha admitido la posibilidad de utilizar la
georreferenciación alternativa respecto de fincas inscritas, consciente de que es posible

cve: BOE-A-2025-14053
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Núm. 163