BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 8 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 91021

1. En el presente caso, mediante título previo de donación y título inmatriculador de
pacto de mejora se solicita la inmatriculación de una finca en el Registro de la Propiedad
de Viveiro y la inscripción de la mitad indivisa de su dominio, por la vía del artículo 205
de la Ley Hipotecaria.
2. El registrador suspende la inscripción porque la descripción de la finca en el título
inmatriculador no coincide con la de la certificación catastral descriptiva y gráfica, y
porque al colindar con monte vecinal en mano común no se ha hecho la notificación a la
titular del mismo, a los efectos de que pueda ejercitar el derecho de retracto legal que le
corresponde.
3. El interesado recurre alegando la coincidencia en la descripción de la finca en
ambos títulos y la no coincidencia con la descripción con el Catastro, porque existe un
error en el mismo, ya que su finca no colinda con dicho monte vecinal, razón por la cual
tampoco es precisa la notificación a que hace referencia el registrador de la Propiedad
de Viveiro en su nota de calificación negativa.
4. Antes de entrar en el fondo del asunto, procede aclarar al recurrente que la
alusión a la escritura de compraventa en la calificación registral se debe a un error de
transcripción, pues el registrador identifica debidamente el título calificado, con el notario
autorizante, la fecha de otorgamiento y el número de protocolo, existiendo un error en
cuanto a la identificación del negocio jurídico, fácilmente subsanable por el propio
recurrente, que tiene conocimiento del negocio jurídico de pacto de mejora. Dicho error
no obsta para que el recurrente pueda tener conocimiento exacto y en toda su extensión
del defecto alegado y de los medios que tiene para interponer recurso. Por ello, dicho
error de transcripción no es suficiente para que esta Dirección General tenga que estimar
el recurso ni es óbice para que pueda entrar en el fondo del asunto, puesto que el
artículo 106 del Reglamento Hipotecario preceptúa que la nota calificadora expresará en
forma clara y precisa el defecto o defectos del título y los motivos de la calificación, lo
cual se ha cumplido en el presente caso, sin que obste a ello el error en la identificación
del negocio jurídico. Y es que, como declaró la Resolución de 21 de noviembre de 2018,
la nota de calificación negativa debe expresar una motivación suficiente de los defectos
que, a juicio del registrador, se oponen a la inscripción pretendida. Tratándose de una
inmatriculación, el defecto es la falta de coincidencia de la descripción de la finca en el
título inmatriculador y en la certificación catastral descriptiva y gráfica. Y ello es
independiente del tipo de negocio jurídico instrumentado en el título inmatriculador, el
cual es conocido por el recurrente.
5. Dicho esto, procede determinar, como ha declarado reiteradamente esta
Dirección General en Resoluciones, como las de 13 y 29 de noviembre de 2024 (vid., por
todas), si la calificación registral es ajustada a Derecho. En el presente caso, se solicita
la inmatriculación de la finca por la vía del doble título traslativo del artículo 205 de la Ley
Hipotecaria, el cual, respecto a la descripción de la finca exige en el segundo inciso de
su párrafo primero que exista «identidad en la descripción de la finca contenida en
ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el
título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente
debe ser aportada al efecto». Por tanto, debemos diferenciar dos operaciones distintas.
La primera operación es la del juicio registral de correspondencia entre la descripción
de la finca en ambos títulos corresponde al registrador. Así lo entendieron las
Resoluciones de 14 de noviembre de 2018 y 12 de septiembre de 2022. Esta última
declaró que el hecho de que el artículo 205 permita la inmatriculación cuando «a juicio»
del registrador exista identidad significa que no cabe exigir una identidad plena y
absoluta, pues de ser así no se precisaría juicio alguno por parte del registrador, sino que
basta con una identidad razonable. Ello es lógico, puesto que el título previo puede ser
de fecha muy anterior a aquella en la que se solicita la inmatriculación, por lo que
podemos encontrarnos con una descripción desactualizada, que requiere de la labor
registral para establecer esa correspondencia. Por tanto, es redundante la alegación del
recurrente cuando manifiesta en el escrito de interposición del recurso que «existe
identidad en la descripción de la finca contenida en la Escritura Pública de Pacto de

cve: BOE-A-2025-14053
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Núm. 163