BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 8 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 91015

limitaciones que, al uso de los distintos pisos y locales, establezcan los estatutos
comunitarios, al amparo del artículo 1255 del Código Civil, siempre que respeten, claro
está, las disposiciones de derecho necesario que deberán ser escrupulosamente
observadas. En consecuencia, dichos pisos y locales podrán utilizarse para fines y
actividades no expresamente previstas, siempre que no sean contrarias a las leyes y que
no se encuentren prohibidas, aun cuando sean perfectamente legítimas, en el título
constitutivo o estatutos comunitarios».
Y ya en esa línea, la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2014
entendió que, en el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento
de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la
comunidad. Prohibiciones estas que, como indican las Sentencias de 20 de octubre
de 2008 y 30 de diciembre de 2010, citadas por la de 5 de octubre de 2013, referidas a la
realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar
de manera expresa. Además, la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de octubre
de 2011 declaró, como doctrina jurisprudencial, que las limitaciones o prohibiciones
referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada
exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa. Por lo demás, a fin de
tener eficacia frente a terceros, deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.
Existe, por tanto, plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un
inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no
pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como
consideren más adecuado. Eso sí, a no ser que este uso esté legalmente prohibido; o
que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha
propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria; como remarcan las
Sentencias de 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008, entre otras.
5. Es cierto y también criterio general, que la interpretación de las limitaciones debe
ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier limitación del derecho de propiedad,
siendo clara y constante la jurisprudencia al respecto (cfr. Sentencias de 6 y 7 de febrero
de 1989, 24 de julio de 1992, 21 de abril de 1997 y 29 de febrero de 2000); doctrina
posteriormente ratificada por la Sentencia del Alto Tribunal de 5 de mayo de 2015. Y así
también lo pone de manifiesto el recurrente al señalar que «la doctrina del Tribunal
Supremo ha establecido una serie de requisitos para la validez de las cláusulas
estatutarias que limiten o prohíban la alteración del uso de un inmueble, siempre
recordando que la prohibición ha de interpretarse restrictivamente y la permisibilidad de
modo amplío, siendo contundente y clara la jurisprudencia al respecto (STS de 29 de
febrero de 2000; de 21 de abril de 1997)».
Pero hemos de recordar, de nuevo, que el artículo 5 de la Ley sobre propiedad
horizontal, en su tercer párrafo, establece: «El título podrá contener, además, reglas de
constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al
uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos,
administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto
privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la
Propiedad». Dicho artículo recoge el efecto de inoponibilidad de lo no inscrito y, en
consecuencia, que la inscripción de los estatutos produce el efecto de hacer oponible su
contenido a los terceros. En especial, hace oponible a terceros el contenido de las
actividades prohibidas a cualquier propietario.
En el caso que motiva este recurso, la cuestión gira en torno al sentido que haya de
darse al término estatutario «hogar de sus propietarios o inquilinos, no pudiendo
dedicarse a hospedería, hotel o pensión (…)». Y qué duda cabe que la expresión «hogar
de sus propietarios o inquilinos» tiene el sentido de necesaria dedicación a un uso
residencial y estable de los propietarios o inquilinos (es patente la carga semántica de
permanencia y estabilidad que conlleva el vocablo «hogar»); y no puede extenderse a un
supuesto de uso por temporada, ni tampoco dedicarse a hospedería, hotel o pensión.
6. Por último, y por lo que se refiere a la alegación del recurrente relativa a la
sentencia número 150/2024, de 28 de febrero, del Tribunal Superior de Justicia de

cve: BOE-A-2025-14052
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 163