Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-14052)
Resolución de 18 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 9, de una solicitud para la asignación de número de registro de alquiler de corta duración a una finca registral.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 8 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 91011
2. El pasado 14 de marzo de 2025 recibimos Comunicación del registro (…)
denegando los números solicitados, con el argumento de que los estatutos de la
comunidad de vecinos en la que está integrada la finca registral número 57480 imponen
la obligaciones de destinar las viviendas de que consta el edificio a hogar de sus
propietarios o inquilinos, lo que excluye la posibilidad de destinar la vivienda para la que
se solicita número de registro a un alquiler de corta duración, alquiler que por definición
es incompatible con el concepto de “hogar” o residencia de carácter permanente que
imponen los estatutos de la comunidad para todas las viviendas.
3. Cuando los vecinos aprobamos esta modificación de los estatutos lo hicimos en
los términos literales que dice esa cláusula. Si las normas, también las estatutarias, hay
que interpretarlas teniendo en cuenta, además del sentido literal de las palabras, la
intención del legislador (en este caso, la comunidad de vecinos). Si no, nos hubiéramos
opuesto, y con solo nuestra oposición nos puede alterar los estatutos. Es un principio
general del derecho la presunción de que nadie actúa contra su propio interés, y
nosotros desde el principio compramos ese piso y lo reformamos con la única y exclusiva
intención de alquilarlo a estudiantes.
4. Nunca hemos tenido la más mínima queja de los vecinos.
5. La doctrina del Tribunal Supremo ha establecido una serie de requisitos para la
validez de las cláusulas estatutarias que limiten o prohíban la alteración del uso de un
inmueble, siempre recordando que la prohibición ha de interpretarse restrictivamente y la
permisibilidad de modo amplío, siendo contundente y clara la jurisprudencia al respecto
(STS de 29 de febrero de 2000; de 21 de abril de 1997).
6. En cualquier caso, aun suponiendo que las comunidades de vecinos pudieran
prohibir en sus estatutos el alquiler a estudiantes cuando estos los destinan al uso
meramente residencial, el texto de los estatutos a que se refiere el registrador para
denegar los números no prohíbe expresamente el alquiler de temporada por
habitaciones a estudiantes.
7. Como dice la web oficial de la Comunidad de Madrid, sobre el alquiler de temporada
(https://www.comunidad.madrid/servicios/consumo/alquiler-temporada-es-funciona):
“A diferencia de los alquileres de viviendas habituales, los arrendamientos de
temporada no tienen un límite máximo o mínimo de duración del contrato, y sus
condiciones quedan sometidas a lo que acuerden las partes. Si el alquiler es para un
trabajador que tiene un contrato de quince meses o para cubrir un desplazamiento
vacacional de un mes, el contrato de arrendamiento de temporada podrá realizarse por
estos plazos para cubrir la necesidad de vivienda del arrendatario durante este tiempo.”
8. Es cierto que bajo el paraguas del alquiler de temporada también se podrían
realizar actividades no permitidas legítimamente por los estatutos. Pero con este fin
preventivo de evitar actuaciones ilícitas, et registrador no puede denegar el número,
porque también hay actividades lícitas, como la nuestra, que precisan de ese número.
Para evitar actividades abusivas como la que pretende evitar el Registrador está la labor
inspectora de otras Administraciones.
9. Respecto al argumento que si el alquiler es para más de doce meses no requiere
número de registro, y que, por tanto, no nos deberíamos preocupar, respondemos:
Primero, que el alquiler de temporada también puede ser de más de doce meses, porque
la temporalidad no va unida a la duración, sino a la causalidad, como dice la ley que ha
creado esta exigencia del número de registro. Y segundo, porque las habitaciones que
se ofrecen en plataformas de alquiler de estudiantes, como es nuestra https://(...), y sin
ese número de registro no se podrá ofrecer ningua [sic] habitación, y tampoco las de
este piso en caso.
10. La reciente TSJ de Galicia (sentencia de 28-2-2024) es de la misma opinión,
considerando que el alquiler a estudiantes es residencial: “a criterio de esta Sala, el
hecho de que el arrendamiento en este caso se haya acotado temporalmente en el año
(o más concretamente hayan sido excluidos los meses no lectivos, julio y agosto), no
impide que durante el período en que está arrendado (diez de los doce meses del año)
cve: BOE-A-2025-14052
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 163
Martes 8 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 91011
2. El pasado 14 de marzo de 2025 recibimos Comunicación del registro (…)
denegando los números solicitados, con el argumento de que los estatutos de la
comunidad de vecinos en la que está integrada la finca registral número 57480 imponen
la obligaciones de destinar las viviendas de que consta el edificio a hogar de sus
propietarios o inquilinos, lo que excluye la posibilidad de destinar la vivienda para la que
se solicita número de registro a un alquiler de corta duración, alquiler que por definición
es incompatible con el concepto de “hogar” o residencia de carácter permanente que
imponen los estatutos de la comunidad para todas las viviendas.
3. Cuando los vecinos aprobamos esta modificación de los estatutos lo hicimos en
los términos literales que dice esa cláusula. Si las normas, también las estatutarias, hay
que interpretarlas teniendo en cuenta, además del sentido literal de las palabras, la
intención del legislador (en este caso, la comunidad de vecinos). Si no, nos hubiéramos
opuesto, y con solo nuestra oposición nos puede alterar los estatutos. Es un principio
general del derecho la presunción de que nadie actúa contra su propio interés, y
nosotros desde el principio compramos ese piso y lo reformamos con la única y exclusiva
intención de alquilarlo a estudiantes.
4. Nunca hemos tenido la más mínima queja de los vecinos.
5. La doctrina del Tribunal Supremo ha establecido una serie de requisitos para la
validez de las cláusulas estatutarias que limiten o prohíban la alteración del uso de un
inmueble, siempre recordando que la prohibición ha de interpretarse restrictivamente y la
permisibilidad de modo amplío, siendo contundente y clara la jurisprudencia al respecto
(STS de 29 de febrero de 2000; de 21 de abril de 1997).
6. En cualquier caso, aun suponiendo que las comunidades de vecinos pudieran
prohibir en sus estatutos el alquiler a estudiantes cuando estos los destinan al uso
meramente residencial, el texto de los estatutos a que se refiere el registrador para
denegar los números no prohíbe expresamente el alquiler de temporada por
habitaciones a estudiantes.
7. Como dice la web oficial de la Comunidad de Madrid, sobre el alquiler de temporada
(https://www.comunidad.madrid/servicios/consumo/alquiler-temporada-es-funciona):
“A diferencia de los alquileres de viviendas habituales, los arrendamientos de
temporada no tienen un límite máximo o mínimo de duración del contrato, y sus
condiciones quedan sometidas a lo que acuerden las partes. Si el alquiler es para un
trabajador que tiene un contrato de quince meses o para cubrir un desplazamiento
vacacional de un mes, el contrato de arrendamiento de temporada podrá realizarse por
estos plazos para cubrir la necesidad de vivienda del arrendatario durante este tiempo.”
8. Es cierto que bajo el paraguas del alquiler de temporada también se podrían
realizar actividades no permitidas legítimamente por los estatutos. Pero con este fin
preventivo de evitar actuaciones ilícitas, et registrador no puede denegar el número,
porque también hay actividades lícitas, como la nuestra, que precisan de ese número.
Para evitar actividades abusivas como la que pretende evitar el Registrador está la labor
inspectora de otras Administraciones.
9. Respecto al argumento que si el alquiler es para más de doce meses no requiere
número de registro, y que, por tanto, no nos deberíamos preocupar, respondemos:
Primero, que el alquiler de temporada también puede ser de más de doce meses, porque
la temporalidad no va unida a la duración, sino a la causalidad, como dice la ley que ha
creado esta exigencia del número de registro. Y segundo, porque las habitaciones que
se ofrecen en plataformas de alquiler de estudiantes, como es nuestra https://(...), y sin
ese número de registro no se podrá ofrecer ningua [sic] habitación, y tampoco las de
este piso en caso.
10. La reciente TSJ de Galicia (sentencia de 28-2-2024) es de la misma opinión,
considerando que el alquiler a estudiantes es residencial: “a criterio de esta Sala, el
hecho de que el arrendamiento en este caso se haya acotado temporalmente en el año
(o más concretamente hayan sido excluidos los meses no lectivos, julio y agosto), no
impide que durante el período en que está arrendado (diez de los doce meses del año)
cve: BOE-A-2025-14052
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 163
