BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 2 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 87290

2. Para resolver este recurso, debe recordarse que el tenor literal del artículo 205
de la Ley Hipotecaria, tras la modificación llevada a cabo por la Ley 13/2025, de 24 de
junio, de reforma de la legislación hipotecaria y del Catastro, viene a exigir que para la
inmatriculación por doble título «serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción
y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los
títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la
propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante
título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en
ambos títulos a juicio del Registrador». Este Centro Directivo –cfr. Resolución de 14 de
noviembre de 2018– ha señalado que, cuando el registrador ha de calificar si existe
identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos, la Ley, al utilizar la
expresión «a su juicio» es claro que le está otorgando cierto margen de apreciación, o lo
que es lo mismo, cierta flexibilidad en la apreciación de la identidad.
Por ello es evidente que no puede existir –y así, exigirse– identidad plena y absoluta
entre ambas descripciones, puesto que en ese caso no necesitaría juicio alguno por parte
del registrador en su calificación, siendo por ello preciso una identificación razonable entre
ambos modelos descriptivos, tanto en lo relativo a superficie, como en su ubicación,
identificación y demás elementos definitorios de la finca. Por tanto, la fundamentación de
una calificación negativa de tal identidad no puede limitarse a la simple constatación de
que exista alguna diferencia de superficie o de algún otro dato descriptivo de la finca entre
ambos títulos, sino que habrá de expresar, y de modo motivado como toda calificación,
que a juicio del registrador no existe la identidad exigida por la Ley, justificando las dudas
fundadas sobre ella.
3. En cuanto a la coincidencia con Catastro, el artículo 53, apartado siete, de la
Ley 13/1996, de 30 de diciembre (hoy derogado), exigía para toda inmatriculación que se
aportase, junto al título inmatriculador, «certificación catastral descriptiva y gráfica de la
finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título».
Tras la derogación de dicha norma por la Ley 13/2015, de 24 de junio, el contenido de
dicha exigencia se ha trasladado al artículo 203 de la Ley Hipotecaria que regula el
nuevo expediente notarial para la inmatriculación y también a la inmatriculación por doble
título traslativo prevista en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Coincidencia total que
también se deduce del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, ya que la inmatriculación es un
supuesto de incorporación-coordinación obligatorio en relación a la representación
gráfica georreferenciada. Como ha dicho anteriormente esta Dirección General (vid.
Resoluciones citadas en los «Vistos»), la dicción legal –coincidencia– no puede dejar
dudas a interpretaciones. Se exige coincidencia entre la descripción del título y la de la
certificación catastral. Como afirmara la citada Resolución de 5 de octubre de 2004, la
norma no deja resquicios a excepciones: con independencia de cuál sea la finca que se
pretende inmatricular y, por tanto, su titular, el título o el medio al que se acuda. Sólo
para el caso de desplazamientos de la cartografía catastral, o inconsistencias de la base
de datos del que derive una inexactitud se han admitido representaciones gráficas
alternativas (véase entre otras Resolución de 6 de marzo de 2024). Y esto es lo que
ocurre en el supuesto de hecho de este expediente, donde el notario aporta la referencia
catastral y la certificación catastral descriptiva y gráfica del inmueble cuya inmatriculación
se pretende, junto con el correspondiente anexo de coordenadas georreferenciadas,
obtenida directamente por el notario, del Catastro, a instancia de los interesados, cuyo
traslado a papel une a la matriz, por lo que la descripción que debe hacerse en la
inmatriculación será esta, una vez constatado que no hay razones fundadas para dudar
de la identidad de que es la misma finca, aunque haya diferencias descriptivas entre el
título previo y el inmatriculador, como ya se ha razonado.
4. En el supuesto del presente expediente, habida cuenta de la antigüedad del título
previo, que expresa la superficie de la finca en una medida aproximada y, que, según
explica la notaria autorizante del título inmatriculador, delimita los linderos por mera
referencia a los puntos de la misma situados más al norte, sur, este y oeste, así como de
la posterior tramitación de una modificación catastral para adecuar la descripción de la

cve: BOE-A-2025-13513
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