BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 2 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 87289

de 22 de septiembre de 2017 y 24 de abril de 2018, y las Resoluciones de la Dirección
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de noviembre de 2021, 20 de octubre
y 22 de noviembre de 2022, 8 de mayo, 26 de julio y 7 y 25 de septiembre de 2023, 6 de
marzo y 10 de octubre de 2024 y 18 de marzo de 2025.
1. Se plantea en este recurso la posibilidad de inmatriculación de una finca en
virtud de título previo consistente en escritura de herencia y título inmatriculador
consistente en escritura de pacto sucesorio.
El registrador deniega la inmatriculación solicitada: a) porque no existe la
coincidencia necesaria en la descripción de la finca contenida en ambos títulos, dado
que existe una diferencia de 2.406 metros cuadrados, y la finca, conforme al título previo,
solo tiene un lindero fijo (norte, camino general), mientras que, en virtud del título
inmatriculador, linda con camino público por todos sus puntos cardinales, y b) porque la
descripción contenida en el título inmatriculador tampoco coincide con la catastral,
habida cuenta de que, según resulta del plano catastral, la finca solo linda al norte y al
oeste con camino.
El propio registrador admite que la diferencia en la descripción de linderos según
lo que resulta del Catastro y de la escritura de pacto sucesorio de fecha 12 de junio
de 2024 (título inmatriculador) «no es un defecto que suspendería, en su caso, la
inmatriculación, por poder subsanarse de la calificación del plano catastral inscrito en
el Catastro por este registrador de la propiedad, sin embargo, lo que sí es defecto
insubsanable es la diferencia existente en cuanto a la descripción de linderos que resulta
de la escritura autorizada el 30 de marzo de 1994 [título previo] ante la notaria doña
María Eugenia Roa Nonide y el Catastro, pues, calificada conjuntamente toda la
documentación, se desprende que, según el título previo otorgada ante la citada notaria,
la finca tiene por el Norte un lindero fijo, siendo el resto de linderos variables, pero,
según Catastro, la parcela 215 del polígono 15 tiene dos linderos fijos, por el Norte y por
el Oeste, mientras que, por contra, según se desprende de la escritura otorgada el 30 de
marzo de 1994, el lindero Oeste es variable».
El recurrente sostiene que la diferencia entre la superficie declarada en la escritura
de herencia (14.585 metros cuadrados) y la declarada en el pacto sucesorio (16.991
metros cuadrados) trae causa del expediente de rectificación catastral de dicha finca,
procedimiento donde se procedió a realizar modificación catastral correspondiente con
comunicación a los colindantes. siendo en la actualidad coincidente la superficie real con
la catastral y que ahora se pretende inscribir.
Notificada la notaria autorizante de la escritura de pacto sucesorio, ésta a su vez
alega: a) que la superficie expresada en el título previo es una superficie aproximada que
se recogió por referencia a «turnais» o «pasos» hace más de treinta años, con lo que la
diferencia queda plenamente justificada; b) que la discrepancia en cuanto a los linderos
en las descripciones contenidas en ambos títulos se deben a que, «en el título previo se
describieron los linderos desde el punto de vista subjetivo de quien los describe, girando
la rosa de los vientos para comodidad en su descripción y que también es posible, pero
no correcto, que los linderos de una finca se señalen remitiéndose a los puntos de la
misma situados más al norte, sur, este y oeste», y c) que, precisamente por ello se
rectificó la descripción catastral mediante el oportuno expediente y, en el propio título
inmatriculador, se rectificó también la descripción de la finca contenida en el título de
propiedad con la finalidad de adecuar la misma a la realidad física de la finca reflejada
en la certificación catastral reseñada.
Habida cuenta de que el registrador, en su nota de calificación, defiende que la
diferencia de linderos entre la descripción contenida en el título inmatriculador y en la
certificación catastral «no es un defecto que suspendería, en su caso, la inmatriculación,
por poder subsanarse de la calificación del plano catastral inscrito en el Catastro por este
registrador de la propiedad», el recurso ha de basarse en si la discrepancia entre la
descripción contenida en el título previo y en el inmatriculador, debido a diferencias en
magnitud y linderos, debe considerarse un defecto insubsanable que motive la denegación
de la inmatriculación, como entiende el registrador calificante.

cve: BOE-A-2025-13513
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Núm. 158