BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 1 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 86767

elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión
de la existencia de la repetida parcelación.
A la luz de esta doctrina no puede afirmarse que estemos en presencia de un
negocio equiparable al de parcelación urbanística si se tiene en cuenta que la
constitución de un derecho de superficie en los términos expresados, aunque implique
una división del aprovechamiento de las fincas sobre que se constituye, carece de
carácter permanente pues viene determinado por la duración temporal del derecho. Y,
sobre todo, no existe actividad de urbanización o edificación ni indicio alguno que
permita afirmar que puede generarse un núcleo de población, supuesto que requeriría la
exigencia de una licencia de parcelación, conforme a la normativa autonómica aplicable,
y que legitimaría la actuación del registrador de exigir su acreditación para la práctica de
la inscripción solicitada.
5. Rechazada la posibilidad de que en la escritura objeto de presentación se
contenga un negocio asimilado al de parcelación de terrenos, en cuanto a la exigencia
de previa georreferenciación de la parcela procede aquí reiterar la doctrina consolidada
de esta Dirección General para los supuestos de declaración de obra nueva, conforme al
artículo 202 de la Ley Hipotecaria, que es aplicable de forma análoga a este caso de
constitución de un derecho sobre parte de finca delimitada por un listado de
coordenadas.
No encontrándose la constitución del derecho de superficie entre los supuestos de
inscripción obligatoria de la representación gráfica previstos en el artículo 9 de la Ley
Hipotecaria, esta previa georreferenciación solamente será exigible cuando existan
dudas de que la porción de finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el
derecho se ubique efectivamente en la finca registral.
Según afirma la doctrina de este Centro Directivo para la inscripción de obras
nuevas, la razón de dicha exigencia estriba en que el primer presupuesto y requisito
conceptual es, obviamente, que la porción delimitada esté efectivamente ubicada en su
integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.
Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación
aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no
supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación
geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por
la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca.
Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis
geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar
a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no
efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara.
Por ello, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, (cfr. Resoluciones
de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que el registrador
pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente
comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende
inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que
conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda,
la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.
También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación geométrica
de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no
georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que
esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente
comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende
inscribir, a lo que cabría añadir que llegase a esta conclusión por otros datos o
documentos técnicos que se aporten en el título.
La circunstancia de ubicarse las coordenadas aportadas en los límites de la parcela o
aún más, ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si las
mismas pueden extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o
geométrico, tal y como se puso de manifiesto por esta Dirección General en la

cve: BOE-A-2025-13388
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