Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13388)
Resolución de 3 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Villena a inscribir la constitución de un derecho de superficie sobre determinada finca registral.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 1 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 86768
Resolución de 28 de septiembre de 2016 y reiterada en otras posteriores como la de 4
de enero de 2019.
La expresión de las coordenadas de la porción de finca ocupada conllevan la
ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte
de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera parcialmente
la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con riesgo de que
la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin intervención
alguna de los titulares de fincas colindantes, tal y como prevén los artículos 9.b) y 199 de
la Ley Hipotecaria. Por tanto, en tales supuestos resultan justificadas las dudas sobre si
dicha ubicación excede efectivamente de la finca registral.
Además, en caso de no figurar la inscrita la representación gráfica de la finca y
coordinada con el catastro, el principio de legitimación consagrado en el artículo 38 de la
Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya
representación gráfica no se ha inscrito.
6. En el caso de este expediente, la registradora no ha explicitado en su calificación
las dudas de que la porción georreferenciada de finca pueda extralimitarse de la finca
registral, más allá de la constancia en la descripción registral de la finca de una
edificación que no se refleja en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de
las parcelas 27 y 28 del polígono 28, de lo que concluye que no es posible establecer la
necesaria identidad entre éstas y aquélla.
Debe recordarse que las dudas del registrador sobre una posible extralimitación de la
finca deben motivarse de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la
finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los
fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación, para permitirle
en su caso alegar los fundamentos de Derecho en los que pueda apoyar su tesis
impugnatoria de la nota de calificación o incluso completar la escritura con los datos o
documentos técnicos o con la representación gráfica que permita al Registrador aclarar y
resolver las dudas fácticas planteadas.
Sin embargo, las razones y motivos que justifican las dudas de identidad
manifestadas por la registradora son señaladas en el informe emitido en defensa de la
nota de calificación. A este respecto, debe recordarse que como señaló este Centro
Directivo en su Resolución de 24 de septiembre de 2020, las «consideraciones
realizadas en el informe no pueden ser tenidas en cuenta. En primer lugar, la nota de
calificación omite toda la motivación» que luego sí se contiene en el informe exponiendo
los motivos que llevaron al registrador a la conclusión expresada en su nota de
calificación. «Circunstancias todas estas que se omiten en la calificación y que el
interesado no ha tenido ocasión de conocer para formular su recurso». Y «es doctrina de
esta Dirección General que el informe es un trámite en el que el registrador puede
profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en
su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos
defectos, ya que sólo si el recurrente conoce en el momento inicial todos los defectos
que impiden la inscripción del título según la opinión del registrador, podrá defenderse
eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la posibilidad de tal inscripción (cfr.
artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria y resoluciones de 29 de febrero de 2012, 17 de
febrero y 3 de abril de 2017)».
7. No obstante, como se dijo en la Resolución de 1 de marzo de 2023, este Centro
Directivo, ya «en su Resolución 1 de marzo de 2019 señaló que la resolución de un
recurso ha de hacerse “atendiendo como es preceptivo a los estrictos términos en que
está redactada la nota de calificación recurrida” y que si en un caso concreto hubiera de
estimar un recurso y revocar una concreta nota de calificación recurrida ello no significa
“pues legalmente no es ese el objeto ni alcance de la resolución de un recurso contra
una concreta nota de calificación registral, proclamar la inscribilidad del documento
calificado”.
Asimismo, ha señalado reiteradamente la Dirección General de los Registros y del
Notariado que “la exigencia de que la calificación registral sea global y unitaria, de suerte
cve: BOE-A-2025-13388
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 157
Martes 1 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 86768
Resolución de 28 de septiembre de 2016 y reiterada en otras posteriores como la de 4
de enero de 2019.
La expresión de las coordenadas de la porción de finca ocupada conllevan la
ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte
de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera parcialmente
la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con riesgo de que
la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin intervención
alguna de los titulares de fincas colindantes, tal y como prevén los artículos 9.b) y 199 de
la Ley Hipotecaria. Por tanto, en tales supuestos resultan justificadas las dudas sobre si
dicha ubicación excede efectivamente de la finca registral.
Además, en caso de no figurar la inscrita la representación gráfica de la finca y
coordinada con el catastro, el principio de legitimación consagrado en el artículo 38 de la
Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya
representación gráfica no se ha inscrito.
6. En el caso de este expediente, la registradora no ha explicitado en su calificación
las dudas de que la porción georreferenciada de finca pueda extralimitarse de la finca
registral, más allá de la constancia en la descripción registral de la finca de una
edificación que no se refleja en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de
las parcelas 27 y 28 del polígono 28, de lo que concluye que no es posible establecer la
necesaria identidad entre éstas y aquélla.
Debe recordarse que las dudas del registrador sobre una posible extralimitación de la
finca deben motivarse de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la
finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los
fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación, para permitirle
en su caso alegar los fundamentos de Derecho en los que pueda apoyar su tesis
impugnatoria de la nota de calificación o incluso completar la escritura con los datos o
documentos técnicos o con la representación gráfica que permita al Registrador aclarar y
resolver las dudas fácticas planteadas.
Sin embargo, las razones y motivos que justifican las dudas de identidad
manifestadas por la registradora son señaladas en el informe emitido en defensa de la
nota de calificación. A este respecto, debe recordarse que como señaló este Centro
Directivo en su Resolución de 24 de septiembre de 2020, las «consideraciones
realizadas en el informe no pueden ser tenidas en cuenta. En primer lugar, la nota de
calificación omite toda la motivación» que luego sí se contiene en el informe exponiendo
los motivos que llevaron al registrador a la conclusión expresada en su nota de
calificación. «Circunstancias todas estas que se omiten en la calificación y que el
interesado no ha tenido ocasión de conocer para formular su recurso». Y «es doctrina de
esta Dirección General que el informe es un trámite en el que el registrador puede
profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en
su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos
defectos, ya que sólo si el recurrente conoce en el momento inicial todos los defectos
que impiden la inscripción del título según la opinión del registrador, podrá defenderse
eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la posibilidad de tal inscripción (cfr.
artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria y resoluciones de 29 de febrero de 2012, 17 de
febrero y 3 de abril de 2017)».
7. No obstante, como se dijo en la Resolución de 1 de marzo de 2023, este Centro
Directivo, ya «en su Resolución 1 de marzo de 2019 señaló que la resolución de un
recurso ha de hacerse “atendiendo como es preceptivo a los estrictos términos en que
está redactada la nota de calificación recurrida” y que si en un caso concreto hubiera de
estimar un recurso y revocar una concreta nota de calificación recurrida ello no significa
“pues legalmente no es ese el objeto ni alcance de la resolución de un recurso contra
una concreta nota de calificación registral, proclamar la inscribilidad del documento
calificado”.
Asimismo, ha señalado reiteradamente la Dirección General de los Registros y del
Notariado que “la exigencia de que la calificación registral sea global y unitaria, de suerte
cve: BOE-A-2025-13388
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