BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 1 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 86769

que en ella se pongan de manifiesto la totalidad de los defectos que impiden la
inscripción, no obsta a que, en aras del superior principio de legalidad, deba rechazarse
la inscripción si se observan nuevos defectos que la impidan, aunque no hubieran sido
puestos de manifiesto en una calificación anterior”».
8. En base a lo anterior, debemos señalar que la registral 23.405 consta con una
cabida inscrita de 165.288 metros cuadrados, constituyéndose el derecho de superficie
sobre una porción de la misma de 171.654 metros cuadrados, que se corresponden,
según el plano georreferenciado que se incorpora al título, íntegramente con la
parcela 28 del polígono 28 y parcialmente con la parcela 27 del mismo polígono,
hallándose separadas ambas parcelas por un barranco, según resulta de la cartografía
catastral.
Es evidente que resulta contradictorio con la descripción literaria de la finca que el
derecho de superficie se constituya sobre una porción de territorio mayor que la que se
encuentra comprendida dentro de los linderos de la finca que contienen la extensión
superficial consignada en el Registro.
Como ha afirmado este Centro Directivo uno de los principios fundamentales del
sistema registral es el de folio real según el cual el Registro se lleva por fincas abriendo a
cada una el número registral correspondiente (cfr. artículos 8.1.º y 243 de la Ley
Hipotecaria), lo que exige su plena identificación y descripción (cfr. Resolución de 7 de
junio de 2012). Por tanto, constando en el Registro la extensión superficial de una finca y
cuando a juicio del registrador no queda acreditada la correspondencia de la finca con
las parcelas catastrales cuya correspondencia se afirma en el título (cfr. Resoluciones
de 18 de octubre y 12 de noviembre de 2012 y 21 de enero de 2014), el intento de
constituir el derecho de superficie sobre una porción de territorio superior a la
consignada en la descripción literaria de la finca sobre la que se constituye supondría el
intento de aplicar el folio de la finca a una porción de territorio colindante a la misma no
comprendida en el referido folio, además de implicar una extralimitación de la futura
edificación ejecutada en ejercicio del derecho constituido, que es precisamente lo que se
quiere evitar mediante la incorporación de las coordenadas de la porción de suelo
ocupada por la edificación en las declaraciones de obra nueva, conforme a lo indicado
en los anteriores fundamentos.
Es cierto que no constan incorporadas las referencias catastrales de las parcelas
cuya correspondencia con la finca se afirma en el título y que de la descripción literaria
de la finca resulta lo siguiente: «Y del edificio se le adjudica la llamada (…)
entendiéndose por tal un cuerpo de edificio de unos treinta y tres metros de largo con
una saliente de unos cuatro metros de fondo por unos cinco de ancho y otro cuerpo de
edificio formando martillo de unos ocho metro de largo por cinco de ancho, con un corral
rectangular de unos doce metros de largo por unos ocho y medio de ancho; tiene
además un aljibe en su ejido adosado a su primera cuerpo de edificio y al del tercer lote
que es de Don R. L. Y como ejido se le señala la tierra o ensanche inmediatos a la
edificación comprendida dentro de las líneas siguientes: la determinada por la
prolongación al Oeste de la pared posterior del edificio bodega hasta el bancal inmediato
perteneciente al Doña M. L.; la determinada por la prolongación al este de la pared
posterior divisoria de la casa del centro y vieja hasta el mojón fijado». Como resulta de la
cartografía catastral, la parcela 27 es colindante con la parcela 53, también del
polígono 28, que en escritura otorgada ante el mismo notario y en la misma fecha que la
que es objeto de este expediente, protocolo número 2.340, se afirma su correspondencia
parcial con la registral 23.408. Ahora bien, dentro de la citada parcela 53 se ubican una
serie de edificaciones, las cuáles son diferentes de las contenidas en el protocolo
anteriormente indicado, que arrojan una superficie construida, según Catastro de 296
metros cuadrados (referencia catastral número 0009002XH775S00001KY).
Por tanto, debe resolverse que no es inscribible el documento en cuanto a la
registral 23.405, sin perjuicio de la posibilidad de lograr su inscripción previa rectificación
de la descripción literaria de la extensión superficial de la finca y simultánea inscripción

cve: BOE-A-2025-13388
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Núm. 157