BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 1 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 86766

En nuestro caso, el propietario de la finca, concedente del derecho de superficie, ha
delimitado la porción de la finca sobre la que se constituye el derecho mediante un
listado de coordenadas y plano georreferenciado, que forma parte del título público
presentado a inscripción, cumpliendo, por tanto, con las exigencias del principio de
titulación pública.
Esta Dirección General ya ha admitido en reiteradas ocasiones la aportación de
plano complementario o auxiliar a los efectos de determinar las servidumbres, doctrina
perfectamente trasladable al caso que nos ocupa. Así, la Resolución de 19 de
septiembre de 2002 (reiterada en otras posteriores) afirmó que «la evidente dificultad
que en ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres, como ocurre con los
caminos por los que haya de ejercitarse la de paso, y su más fácil expresión gráfica en
un plano, ha de permitir que en la inscripción a practicar se recojan los elementos
esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a los detalles a través de
un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el asiento,
procedimiento que, respetando las exigencias del sistema, pudiera servir a una mejor
inteligencia de la publicidad que aquél brinde sobre el contenido y extensión de las
servidumbres, pero no puede hacerse descansar la publicidad de los asientos
exclusivamente en documentos complementarios ni imponer al Registrador la traducción
de su grafía a la hora de redactar aquéllos».
4. La registradora, en su calificación, objeta que al constituirse el derecho de
superficie sobre parte de la registral 23.405, y resultando de su descripción literaria la
existencia de una edificación, que no está reflejada en la cartografía catastral, no es
posible apreciar identidad entre la representación gráfica catastral que se incorpora y la
finca sobre la que se constituye el derecho de superficie.
Manifiesta el recurrente que no estamos en este supuesto ante un caso de
inscripción obligatoria de representación gráfica georreferenciada de los contemplados
en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Efectivamente, cabe recordar la doctrina de las
Resoluciones de 16 de junio de 2012 en las que se analizó si la constitución del derecho
de superficie sobre parte de fincas rústicas para la instalación de parques eólicos puede
equipararse a la existencia de una parcelación, lo que justificaría -tras la entrada en vigor
de la Ley 13/2015, de 24 de junio, y al amparo del artículo 9 de la Ley Hipotecaria- la
inscripción preceptiva de la representación gráfica de la finca y de las porciones en las
que se constituye el derecho.
Al respecto tiene declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 12 de julio
de 2010 y 2 de marzo de 2012) que el concepto de parcelación ha trascendido la estricta
división material de fincas o terrenos para alcanzar la división ideal del derecho y del
aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose
formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya
sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones
en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos
objetivos y en general siempre que pudiere surgir una «duda fundada sobre el peligro de
creación de un núcleo de población» (cfr. artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4
de julio).
Ahora bien, para que un determinado acto o negocio jurídico pueda equipararse a
una parcelación de terrenos y provocar la aplicación de los mecanismos de defensa del
ordenamiento jurídico para evitar la inscripción en el Registro de la Propiedad de
divisiones que sean contrarias a lo establecido en la legislación reguladora del suelo, no
basta la mera sospecha de que pudiera existir una parcelación ilegal ni tampoco la
subsunción del acto o negocio jurídico en una categoría que pudiera producir ese
resultado. Al respecto, la doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resolución de 10 de
octubre de 2005, entre otras) afirma para el caso de venta de cuotas indivisas de fincas
que su existencia no implica, por sí sola, la afirmación de que exista tal parcelación ilegal
ya que para ello es necesario bien que, junto con la venta de participación indivisa se
atribuya el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca
independiente (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro

cve: BOE-A-2025-13388
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 157