BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 1 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 86765

La registradora suspende la inscripción del derecho de superficie constar en la
descripción literaria de la finca una edificación no incluida en ninguna de las referencias
catastrales cuya correspondencia con la finca se indica en el título, coligiendo de ello que
no existe identidad en la representación gráfica catastral y la descripción literaria dada a
la finca en el título calificado.
El recurrente sostiene, en síntesis, que la porción de finca sobre las que se
constituye el derecho de superficie están perfectamente identificadas en virtud de los
planos georreferenciados que se incorporan al título; que la escritura recoge la
información contenida en el Registro de la Propiedad, gozando de presunción de
veracidad; que es habitual la falta de coincidencia de algún dato entre la realidad jurídica
proclamada por el Registro y la que consta en la cartografía catastral, si bien ello no
desvirtúa tal presunción de veracidad; que es posible la constitución de un derecho de
superficie sobre parte de una finca registral, delimitando la porción sobre la recae el
referido derecho, sin necesidad de proceder a la previa segregación de la misma, según
doctrina emanada de este Centro Directivo; que los artículos 9 y 202 de la Ley
Hipotecaria exigen el primero la inscripción de la representación gráfica cuando se
produzca la segregación de la finca y el segundo la constancia de las coordenadas de la
porción de suelo ocupada por la edificación cuando la misma se haya ejecutado y
ninguna de estas circunstancias concurren en el supuesto de hecho; entiende que la
constitución de un derecho de superficie no puede equipararse a un supuesto de
parcelación, en que sí sería exigible la inscripción de la representación gráfica
georreferenciada de la finca, de conformidad con el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, y,
finalmente, que las dudas manifestadas por la registradora no se expresan de manera
clara y suficiente en la nota de calificación, de tal forma que no se ha podido conocer con
claridad cuáles son los fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa su
calificación.
2. En primer lugar, procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo sobre la
posibilidad de constituir un derecho de superficie sobre parte de una finca registral, así
como la delimitación de la porción sobre la que recae el derecho.
La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de
noviembre de 2019, afirmó que «tiene declarado este Centro Directivo (Resoluciones
de 16 de diciembre de 1994, 3 de abril de 2002 y 16 de junio de 2012, entre otras) que
en nuestro ordenamiento jurídico es perfectamente factible constituir un derecho de uso
sobre alguna de las partes materiales susceptibles de aprovechamiento independiente
de un inmueble y que lo anterior no es incompatible con el mantenimiento de la unidad
objetiva del todo pues no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce
-reales o personales- concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se
constituyen (vid. artículos 469, 517, 523 y siguientes, 545, 553, 564 y 1582 del Código
Civil y 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), siempre y cuando quede
suficientemente determinada (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de
la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce (vid. artículos 1261 y 1273 y siguientes
del Código Civil, 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario)».
Y añade en su fundamento jurídico tercero que «en cuanto a la necesidad de
georreferenciación obligatoria del derecho de superficie debe también estimarse el
recurso, pues esto sólo es obligatorio para determinados supuestos, como ocurrirá en el
caso de la segregación de la finca (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria) que como vemos
no es exigible en este momento».
3. En el caso que nos ocupa la delimitación de la porción de finca sobre la que se
constituye el derecho de superficie se encuentra claramente determinada en el título con
la incorporación de plano georreferenciado y un listado de coordenadas de los que
resulta la ubicación de la porción sobre la que se constituye el derecho, con pleno
respeto al principio de especialidad registral, bastando la constancia del mero listado de
coordenadas, sin necesidad de ser aportada tal georreferenciación en un concreto
formato GML ni que la misma venga suscrita por técnico.

cve: BOE-A-2025-13388
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Núm. 157