BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 1 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 86763

contenido y extensión de las servidumbres, pero no puede descansar la publicidad de los
asientos exclusivamente en documentos complementarios ni imponer al Registrador la
traducción de su grafía a la hora de redactar aquéllos”.
En el caso que nos ocupa, insistimos, la grafía del plano resulta determinada por el
listado de coordenadas que lo acompaña.
Y por lo que se refiere a la necesidad de aportar la previa georreferenciación de la
Finca como se exige por la Registradora cuya calificación recurrimos, en primer lugar
cabe recordar la doctrina de las Resoluciones de 16 de junio de 2012 en las que se
analizó si la constitución del derecho de superficie sobre parte de fincas rústicas para la
instalación de parque eólicos puede equiparase a la existencia de una parcelación, lo
que justificaría -tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015 de 24 de junio y al amparo del
artículo 9 de la Ley Hipotecaria- la inscripción preceptiva de la representación gráfica de
la finca y de las porciones en las que se constituye el derecho.
Así, para que un determinado acto o negocio jurídico pueda equiparase a una
parcelación de terrenos y provocar la aplicación de los mecanismos de defensa del
ordenamiento jurídico para evitar la inscripción den [sic] el Registro de la Propiedad de
divisiones que sean contrarias a lo establecido en la legislación reguladora del suelo, no
basta la merca [sic] sospecha de que pudiera existir parcelación ilegal ni tampoco la
subsunción del actor o negocio jurídico en unca [sic] categoría que pudiera producir ese
resultado. Al respecto, la doctrina del Centro Directivo al que nos dirigimos (Resolución
de 10 de octubre de 2025 entre otras) afirma para el caso de venta de cuotas indivisas
de fincas que su existencia no implica, por sí sola, la afirmación de que exista tal
parcelación ilegal ya que para ello es necesario bien que, junto con la venta de
participación indivisa se atribuya el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible
de constituir finca independiente (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que
exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar
a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación.
En consecuencia, a la luz de esta doctrina no puede afirmarse que estemos en
presencia de un negocio equiparable al de parcelación urbanística. Debiendo tenerse en
cuenta que la constitución de un derecho de superficie en los términos expresados,
aunque implique una división del aprovechamiento de las fincas sobe que se constituye,
carece de carácter permanente pues viene determinado por la duración temporal del
derecho.
Y sobre todo no existe actividad de urbanización o edificación ni indicio alguno que
permita afirmar que puede generarse un núcleo de población, supuesto que requeriría la
exigencia de una licencia de parcelación, conforme a la normativa autonómica aplicable,
y que legitimaría la actuación del registrador de exigir su acreditación para la práctica de
la inscripción solicitada.
En consecuencia de todo lo expuesto, no encontrándose la constitución del derecho
de superficie entre los supuestos de inscripción obligatoria de la representación gráfica
previstos en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, la previa georreferenciación sólo será
exigible cuando existan duda de que la porción de finca delimitada con coordenadas
sobre la que recae el derecho de superficie se ubique efectivamente en la finca registral.
En estos términos se manifestó la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública a la que nos dirigimos, en supuesto idéntico al que nos ocupa, en Resolución de
fecha 8 de octubre de 2021. Concluyendo la misma:
“6. En el caso de este expediente es cierto que existe una falta de correspondencia
entre la superficie de la finca registral y la de la parcela a la que se refiere la certificación
catastral, lo cual se pone de manifiesto por el registrador en la nota de calificación.
Sin embargo, el registrador no ha explicitado en su calificación las dudas de que la
porción georreferenciada de la finca pueda extralimitarse de la finca registral, más allá de
la falta de concordancia superficial de la finca registral con la parcela catastral.
Debe recordarse que las dudas del registrador sobre una posible extralimitación de la
finca deben motivarse de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la
finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los

cve: BOE-A-2025-13388
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