BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 1 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 86762

Reiterando la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en
supuestos idénticos al que nos ocupa, sobre la posibilidad de constituir un derecho de
superficie sobre arte de una finca registral así como la delimitación de la porción sobre la
que recae el derecho.
La Resolución de la Dirección General de los Registros del Notariado de 28 de
noviembre de 2019 afirmó que “tiene declarado este Centro Directivo (Resoluciones
de 16 de diciembre de 1.994, 3 de abril de 2022 y 16 de junio de 2012, entre otras) que
en nuestro ordenamiento jurídico es perfectamente factible constituir un derecho de uso
sobre alguna de las partes materiales susceptibles de aprovechamiento independiente
de un inmueble y que lo anterior no es incompatible con el mantenimiento de la unidad
objetiva el todo pues no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce
reales o personales- concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se
constituyen (vid. Artículos 469, 517, 523 y siguientes, 545, 553, 564 y 1.582 del Código
Civil y 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), siempre y cuando quede
suficientemente determinada (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de
la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce (vid. Artículos 1261 y 1.273 y siguientes
del Código Civil, 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario)”.
Como ya señalara la Resolución de 7 de septiembre de 2017 dado que se trata de
una exigencia legal referida a la concordancia del Registro con la realidad física
extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), sólo será exigible en los
casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán
determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en
dicha realidad extrarregistral. Tal y como señala el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, las
coordenadas se refieren a la superficie ocupada por la edificación lo que debe
entenderse en el sentido de que tiene que estar realmente ocupada, no meramente
proyectada su ocupación. De otro modo, si la edificación no llegase a ejecutarse o se
modificase a su terminación, el Registro publicaría una información errónea.”
El artículo 9 LH si exige la representación gráfica georreferenciada de la finca cuando
se produzca la segregación de la finca, y el artículo 202 LH cuando se produzca la
edificación en la finca. Ninguna de estas circunstancias se ha producido en nuestro
supuesto particular, sino que, como decimos, simplemente se ha configurado un derecho
de superficie susceptible de inscripción registral.
En el supuesto que nos ocupa, como ya hemos expuesto, la delimitación de la
porción de la Finca registral 23.405 sobre la que se constituye el derecho de superficie
se encuentra claramente determinada en el título con la incorporación de plano
georreferenciado y un listado de coordenadas de las que resulta la ubicación indubitada
de la porción sobre la que se constituye el derecho, con pleno respeto al principio de
especialidad registral. Así, dicho plano y la referida tabla de coordenadas utm forman
parte instrumento público (cfr. Artículo 221 Reglamento Notarial), de modo que podrá el
registrador trasladar su contenido a la inscripción en la medida de lo posible, en
particular, en lo relativo al listado de coordenadas, de modo análogo a lo que sucede en
las declaraciones de obra nueva, sin perjuicio de poder proceder a su tratamiento
informático en la aplicación homologada para el tratamiento de representaciones gráficas
o incluso el archivo de copia del plano en el legajo correspondiente.
A lo que cabe añadir que la Dirección General a la que nos dirigimos ya admitido en
reiteradas ocasiones la aportación de plano complementario o auxiliar a los efectos de
determinar las servidumbres, doctrina perfectamente trasladable al caso que nos ocupa.
Así, la Resolución de 19 de septiembre de 2002 (reiterada en otras posteriores) afirmó
que “la evidente dificultad que en ocasiones plantea la descripción de ciertas
servidumbres, como ocurre con los caminos por los que haya de ejercitarse la de paso, y
su más fácil expresión gráfica en un plano, ha de permitir que en la inscripción a
practicar se recojan los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente
en cuanto a los detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al
que se remita el asiendo, procedimiento que, respetando las exigencias del sistema,
pudiera servir a una mejor inteligencia de la publicidad que aquél brinde sobre el

cve: BOE-A-2025-13388
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Núm. 157