BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de junio de 2025

Sec. III. Pág. 84218

recurrida de exigir escritura pública y consentimiento del acreedor hipotecario inscrito, ex
artículos 3, 17 y 20 de la Ley Hipotecaria, considerándose, como regla, suficiente la
solicitud de cancelación en instancia privada firmada por el titular registral del dominio o
cualquier derecho sobre la finca gravada.
Sentada esa regla general, debe analizarse la repercusión que puede tener en el
supuesto objeto de este expediente la interrupción del plazo de caducidad por el ejercicio
de la acción hipotecaria, reflejada en el Registro de la Propiedad por la nota marginal de
expedición de la certificación de dominio y cargas a efectos de la ejecución e interrupción
del plazo, practicada el día 31 de octubre de 2018, y cancelada el día 16 de enero
de 2020.
La resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de
enero de 2014, respecto del supuesto de cancelación de la hipoteca al amparo del
párrafo 5.º del artículo 82 de la Ley hipotecario [sic], constando en el Registro de la
Propiedad la nota marginal de haberse expedido certificación de cargas para
procedimiento de ejecución hipotecaria, caben dos posibilidades en orden a la
cancelación de las hipotecas por caducidad: a) Que la nota marginal se expida después
de haber vencido el plazo de vencimiento de la obligación garantizada. En este caso, la
nota interrumpe el plazo de prescripción de la acción hipotecaria (artículo 1973 del
Código Civil), de modo que dicho plazo (el del artículo 1964 de dicho cuerpo legal)
empieza a contar desde la fecha de la extensión de la nota marginal, y en consecuencia
hasta transcurridos veintiún años desde dicha fecha no se podrá cancelar la hipoteca por
caducidad legal (artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria). Y b) que la nota marginal se
extienda antes de haber vencido la obligación garantizada. En este supuesto, nada
interrumpe la nota, pues ningún plazo de prescripción habrá nacido previamente (al
menos desde la perspectiva registral), por lo que, en este caso, el plazo de veintiún años
que posibilita la cancelación de la hipoteca por caducidad legal habrá de contarse a partir
de la fecha de vencimiento de la obligación garantizada. Y respecto de la particularidad
de hallarse cancelada la nota marginal de expedición de certificación de cargas, que
concurre en este supuesto, la misma resolución citada señala que caben tres
posibilidades: a) que la fecha de inicio de la prescripción de la acción hipotecaria sea la
del vencimiento de la obligación garantizada; b) que la fecha a partir de la cual haya que
contar los veintiún años exigidos por el artículo 82 de la Ley Hipotecaria sea la del
mandamiento de cancelación de la nota marginal; y c) que los veintiún años deben
contarse desde la fecha en que la nota marginal se extendió, que es por la que se inclinó
este Centro Directivo.
Ahora bien, esta doctrina no puede aplicarse a la cancelación por caducidad de las
hipotecas flotantes por cuanto en éstas la caducidad del asiento registral no se
encuentra condicionada a la presunción de prescripción de acción real hipotecaria (y
consecuentemente a que aparezca posteriormente al cierre de la cuenta corriente o al
último plazo del préstamo una nota marginal de inicio de la ejecución hipotecaria); sino
que opera de forma automática llegado el término pactado en la escritura de constitución
de la hipoteca, salvo que en ese momento constare en el Registro de la Propiedad la
nota marginal de expedición de la certificación registral de dominio y cargas a efectos
ejecutivos.
El efecto de la constancia registral de la cancelación de la referida nota marginal
produce el efecto de permitir operar automáticamente las consecuencias que respecto
de la caducidad de la inscripción de la hipoteca se hubieren pactado, es decir, la de
permitir solicitar inmediatamente esa cancelación por caducidad de la inscripción, salvo
que se hubieren previsto prórrogas al plazo de duración de la hipoteca, en cuyo caso
deberá estarse a lo que se hubiere convenido al respecto, en este caso la necesidad de
acreditar que tales prórrogas no han tenido lugar porque alguna de las partes ha
notificado notarialmente a la otra su voluntad en contra de la prórroga con al menos
sesenta días antes del vencimiento de cada periodo anual. La cancelación judicial de la
referida nota marginal por desestimación de la ejecución no implica la no existencia de
prórrogas, sino únicamente que el concreto crédito reclamado no es exigible, sin

cve: BOE-A-2025-12939
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Núm. 152