Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-12939)
Resolución de 27 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Albaida, por la que se suspende la cancelación por caducidad de una hipoteca solicitada por instancia al amparo del artículo 82.2.º de la Ley Hipotecaria, por razón de existir una nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas a efectos ejecutivos la cual no ha sido cancelada.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 84219
prejuzgar la vigencia de la hipoteca flotante en garantía del resto de las obligaciones
cubiertas, ya se encuentren nacidas, ya puedan nacer en el futuro, entre las partes
contratantes.»
6. Por último, en cuanto a la validez del pacto de no prórroga del plazo de la
hipoteca para el supuesto que una de las partes notifique notarialmente a la otra su
voluntad en contra por correo certificado con aviso de recibo, al menos sesenta días
antes del vencimiento del plazo inicial o de cada período anual de prórroga, la repetida
Resolución de 27 de julio de 2020 señalaba en su fundamento de Derecho sexto que:
«(…) ya se ha pronunciado favorablemente esta Dirección General, entre otras en la
reciente resolución de 10 de septiembre de 2019, referida a un supuesto de caducidad
de la hipoteca puramente convencional y perfectamente aplicable a las hipotecas
flotantes, al no contener el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria norma alguna en contra.
Así, esa resolución señala que si bien es admisible que el derecho real de hipoteca
se constituya por una duración determinada (ver artículos 513.2, 529, 546.4 y 1843.3 del
Código Civil), y consiguientemente sea posible la cancelación de la inscripción de
hipoteca por caducidad, dicha cancelación ha de sujetarse a lo que, además del
transcurso del plazo, hubieran eventualmente convenido las partes. Por ello, pactado en
la escritura de constitución de la hipoteca que ésta podría cancelarse transcurrido un
determinado plazo, pero siempre que el hipotecante otorgase acta notarial previa
notificación al acreedor (con el fin de que éste pudiera oponerse a la cancelación, en el
supuesto de la resolución), no basta para obtener la cancelación con que así lo solicite el
hipotecante, mediante instancia, una vez transcurrido el plazo pactado, sino que deberá
aquél ajustarse a lo pactado al tiempo de constituir la hipoteca y acompañar la citada
acta de notificación.
En el supuesto objeto de este recurso el hipotecante ha presentado, junto con la
instancia de solicitud de la cancelación, un acta notarial de notificación de oposición a la
prórroga tácita del plazo de la inscripción de hipoteca, de fecha 22 de febrero de 2018,
es decir, cumpliendo el plazo anticipado de sesenta días pactado, dirigida a la entidad
Caixabank SA, titular registral de la hipoteca según la inscripción 3.ª de 29 de abril
de 2019, como sucesora universal por absorción de la primitiva entidad acreedora el
Banco de Valencia SA.
Desde esta exclusiva perspectiva, la cancelación solicitada debería practicarse; pero
concurre, finalmente, en este supuesto, como consta en Fundamento de Derecho
primero, la circunstancia de que en el momento de presentación en el Registro de la
Propiedad de dicha instancia de cancelación y del acta notarial, la hipoteca figuraba ya
inscrita a favor de una entidad jurídica, la mercantil Gándara SV, distinta de aquella con
la que se practicó la notificación contraria a la prórroga.
Dado que ningún convenio entre las partes con relación a la hipoteca puede tener
efectos contra tercero si no se hace constar en el Registro (véase artículo 144 LH)
respecto de dicho cesionario el plazo de duración de la hipoteca debe entenderse
prorrogado.»
7. Al no ser idénticas las circunstancias concurrentes en el momento de la
interposición de este recurso, las cuales constan en el fundamento de Derecho segundo,
que las que originaron la Resolución de 27 de julio de 2020, debe analizarse la
repercusión de esas nuevas circunstancias a los efectos de resolver este expediente.
En primer lugar, al haber transcurrido ya el plazo máximo posible de duración de la
hipoteca, que era de doce años desde el 4 de mayo de 2011, incluidas sus prórrogas, no
procede mantener el mismo defecto que originó la desestimación anterior, defecto que
consistía en la falta de remisión al verdadero acreedor hipotecario del acta notarial de
notificación de oposición a la prórroga tácita del plazo de la hipoteca, pues la verificación
de dicha notificación ha devenida superflua.
Sin embargo, al constar ahora vigente una nueva nota marginal de expedición de
certificación de dominio y cargas, referida a un nuevo procedimiento de ejecución
cve: BOE-A-2025-12939
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 152
Miércoles 25 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 84219
prejuzgar la vigencia de la hipoteca flotante en garantía del resto de las obligaciones
cubiertas, ya se encuentren nacidas, ya puedan nacer en el futuro, entre las partes
contratantes.»
6. Por último, en cuanto a la validez del pacto de no prórroga del plazo de la
hipoteca para el supuesto que una de las partes notifique notarialmente a la otra su
voluntad en contra por correo certificado con aviso de recibo, al menos sesenta días
antes del vencimiento del plazo inicial o de cada período anual de prórroga, la repetida
Resolución de 27 de julio de 2020 señalaba en su fundamento de Derecho sexto que:
«(…) ya se ha pronunciado favorablemente esta Dirección General, entre otras en la
reciente resolución de 10 de septiembre de 2019, referida a un supuesto de caducidad
de la hipoteca puramente convencional y perfectamente aplicable a las hipotecas
flotantes, al no contener el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria norma alguna en contra.
Así, esa resolución señala que si bien es admisible que el derecho real de hipoteca
se constituya por una duración determinada (ver artículos 513.2, 529, 546.4 y 1843.3 del
Código Civil), y consiguientemente sea posible la cancelación de la inscripción de
hipoteca por caducidad, dicha cancelación ha de sujetarse a lo que, además del
transcurso del plazo, hubieran eventualmente convenido las partes. Por ello, pactado en
la escritura de constitución de la hipoteca que ésta podría cancelarse transcurrido un
determinado plazo, pero siempre que el hipotecante otorgase acta notarial previa
notificación al acreedor (con el fin de que éste pudiera oponerse a la cancelación, en el
supuesto de la resolución), no basta para obtener la cancelación con que así lo solicite el
hipotecante, mediante instancia, una vez transcurrido el plazo pactado, sino que deberá
aquél ajustarse a lo pactado al tiempo de constituir la hipoteca y acompañar la citada
acta de notificación.
En el supuesto objeto de este recurso el hipotecante ha presentado, junto con la
instancia de solicitud de la cancelación, un acta notarial de notificación de oposición a la
prórroga tácita del plazo de la inscripción de hipoteca, de fecha 22 de febrero de 2018,
es decir, cumpliendo el plazo anticipado de sesenta días pactado, dirigida a la entidad
Caixabank SA, titular registral de la hipoteca según la inscripción 3.ª de 29 de abril
de 2019, como sucesora universal por absorción de la primitiva entidad acreedora el
Banco de Valencia SA.
Desde esta exclusiva perspectiva, la cancelación solicitada debería practicarse; pero
concurre, finalmente, en este supuesto, como consta en Fundamento de Derecho
primero, la circunstancia de que en el momento de presentación en el Registro de la
Propiedad de dicha instancia de cancelación y del acta notarial, la hipoteca figuraba ya
inscrita a favor de una entidad jurídica, la mercantil Gándara SV, distinta de aquella con
la que se practicó la notificación contraria a la prórroga.
Dado que ningún convenio entre las partes con relación a la hipoteca puede tener
efectos contra tercero si no se hace constar en el Registro (véase artículo 144 LH)
respecto de dicho cesionario el plazo de duración de la hipoteca debe entenderse
prorrogado.»
7. Al no ser idénticas las circunstancias concurrentes en el momento de la
interposición de este recurso, las cuales constan en el fundamento de Derecho segundo,
que las que originaron la Resolución de 27 de julio de 2020, debe analizarse la
repercusión de esas nuevas circunstancias a los efectos de resolver este expediente.
En primer lugar, al haber transcurrido ya el plazo máximo posible de duración de la
hipoteca, que era de doce años desde el 4 de mayo de 2011, incluidas sus prórrogas, no
procede mantener el mismo defecto que originó la desestimación anterior, defecto que
consistía en la falta de remisión al verdadero acreedor hipotecario del acta notarial de
notificación de oposición a la prórroga tácita del plazo de la hipoteca, pues la verificación
de dicha notificación ha devenida superflua.
Sin embargo, al constar ahora vigente una nueva nota marginal de expedición de
certificación de dominio y cargas, referida a un nuevo procedimiento de ejecución
cve: BOE-A-2025-12939
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Núm. 152
