BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de junio de 2025

Sec. III. Pág. 84213

la DGRN, que tampoco iba a ser admitido, aunque finalmente fue elevado a la
superioridad y en la que se exponía lo que sigue:
– Que el recurso estaba firmado por el titular registral cuya cancelación de Hipoteca
se solicitaba, no necesitando ningún apoderamiento, ni legitimación;
– Que el aval fue No prorrogado por acta notarial de fecha 22 de Febrero de 2018 a
quien era titular real y registral en ese momento;
– Que esta parte desconocía que desde la venta de cartera de créditos a Gandara
SV está constara inscrita a su favor;
– Que estamos ante una hipoteca flotante que garantiza varias operaciones
mercantiles y no ante una Hipoteca de Máximo de Garantía de Cuenta Corriente como
se indicó calificación negativa primera.
– Que hay que estar al plazo legal de caducidad convenido en escritura y en sus
Prorrogas, y el dies a quo es el momento de la firma de la escritura, y no al momento de
cerrar la cuenta corriente por la entidad, pues esta no es la naturaleza de la hipoteca
inscrita.
– Que el plazo es de caducidad y no prescripción.
La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública resolvió el recurso en
fecha 27 de Julio de 2020 y en conclusión se indicó que:
– Se admite la presentación del recurso porque va firmado por titular;
– Que la naturaleza de la hipoteca es “flotante” y autónoma y no de garantía de
cuenta de crédito, sino de diversas operaciones mercantiles del acreedor, que incluso
algunas ni siquiera están determinadas, y que la cuenta corriente es solo para apuntes
contables del saldo deudor de tales operaciones;
– Que es de aplicación el art. 153 bis LH con lo que el plazo comienza a contar
desde que se firma la Hipoteca pues no es accesorio de ninguna operación, sino que es
autónoma, por lo que su plazo es de caducidad y no cabe interrupción como lo sería la
prescripción.
– Que la conclusión es que la no prórroga hubiera sido válida y con entidad para
cancelar la hipoteca por la caducidad (ex art. 82.2 de la LH) si no estuviera inscrita a
favor de un tercero, pero siendo así se prorroga la inscripción hasta la última de sus
prórrogas salvo que se denuncie la prórroga del Aval con las formalidades que se
requieren en la escritura de hipoteca.
Que la realidad es que se establecieron prórrogas anuales hasta 5 años más,
caducando automáticamente el 4 de mayo de 2023, y visto que ninguna ejecución pesa
sobre esa finca y a la vista de lo decidido en el cuerpo de la resolución de la DGRN,
debe procederse a la cancelación de la hipoteca de forma automática, sin mayor
requisito que el transcurso del tiempo.
No obstante, habida cuenta que la mercantil Gandara SV desconocía la no prórroga
del aval y teniendo inscrito su derecho, ésta procedió a la ejecución si bien solicitó el
desistimiento al cercionarse [sic] de que no se había prorrogado el aval hipotecario que
pretendía ejecutar al remitírsele comunicación fehaciente de la no prórroga del aval.
Que en la solicitud de cancelación de la carga hipotecaria se aportó como Doc. 1 la
resolución de la DGRN y como Doc. 2 la comunicación fehaciente a Gandara SV en la
que se le adjunta el acta de no prórroga del aval, así como Doc. 3 el Decreto de
desistimiento del proceso de ejecución interpuesto en 2021.
Nada se indica en la calificación que se recurre de la documental referida, pues solo
se hace referencia a la instancia presentada, y a mi autorización a la presentadora, pero
nada más.
Segunda.–Que, la Registradora de Instancia ha procedido a la denegación de la
cancelación mediante nota negativa en la que expone, como primer defecto, que no se
puede cancelar la hipoteca por cuanto consta anotada una nota marginal de expedición
de dominio y cargas, al parecer del proceso de ejecución cuyo archivo por desistimiento

cve: BOE-A-2025-12939
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Núm. 152