BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 152

Miércoles 25 de junio de 2025

Sec. III. Pág. 84211

– Hechos:
El día 28 de enero de 2025 se presenta instancia privada en el Registro de la
Propiedad de Albaida, solicitando la cancelación por caducidad de una hipoteca. Dicha
cancelación no puede practicarse al haber apreciado los siguientes defectos:
Primero.
1.º No puede cancelarse la hipoteca, puesto que se encuentra en ejecución, según
nota marginal del artículo 688 LEC y mientras no se cancele dicha nota marginal por el
Juzgado número 4 de Ontinyent en el mismo procedimiento de ejecución
número 860/2021 por mandamiento judicial firme, no puede cancelarse la hipoteca por
motivos distintos de la propia ejecución.
Puesto que extendida nota marginal de expedición de certificación de dominio y
cargas indicativa de la existencia de un procedimiento de ejecución, “en tanto no se
cancele por mandamiento del letrado de la Administración de Justicia dicha nota
marginal, el registrador no podrá cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia
ejecución”.
Esta regla general es también aplicable a la cancelación por caducidad de las
hipotecas de máximo, por cuanto se encuentra también imposibilitada dicha cancelación
desde el momento que consta en el Registro de la Propiedad la nota marginal de
expedición de la certificación registral de dominio y cargas a efectos ejecutivos.

No ha transcurrido el plazo de caducidad o extinción legal a que se refiere el
artículo 82, párrafo 5.º, de la Ley Hipotecaria: “A solicitud del titular registral de cualquier
derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones
resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y
de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera
pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la
legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas
garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su
constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza
debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año
siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o
ejecutada debidamente la hipoteca.”
Puesto que en la instancia privada mediante la cual se solicita, conforme al párrafo
segundo del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, la cancelación por caducidad de una
inscripción de hipoteca, el presentante alega que es una hipoteca de máximo en garantía
de una cuenta corriente de crédito, que garantizaba el saldo final de la misma a favor del
acreedor “Gandara, S.V.”, siendo el plazo de vencimiento pactado expresamente por las
partes de 7 años, prorrogado tácitamente por un año hasta un plazo de cinco
anualidades, salvo que alguna de las partes notifique notarialmente a la otra su voluntad
en contra por correo certificado con acuse de recibo. La fecha del otorgamiento del
préstamo hipotecario es de 4 de mayo de 2011, en escritura otorgada por el Notario don
Alfonso Maldonado Rubio, protocolo 325, por lo tanto en ningún caso ha transcurrido el
plazo de caducidad, previsto en el artículo 82.5 L.H, que es de 20 años más uno desde
el vencimiento de la obligación garantizada. Por lo que no puede considerarse que ha
transcurrido de plazo de caducidad alegado por el presentante.
Conclusión: para cancelar la hipoteca sería necesario, cancelar la nota marginal de
expedida certificación mediante mandamiento judicial firme dictado en el mismo
procedimiento de ejecución y el consentimiento del acreedor hipotecario, puesto que los
asientos del Registro están bajo la salvaguarda judicial y se vulneraría el principio de
tracto sucesivo por no constar el consentimiento del acreedor hipotecario, así como la
tutela judicial efectiva prevista en el art 24 de la Constitución Española.

cve: BOE-A-2025-12939
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Segundo.