Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-12936)
Resolución de 27 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Marbella número n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cancelación de condición resolutoria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 84191
notarial de la condición resolutoria, siempre que acredite la ejecución del pago aplazado
en la forma y fechas previstas anteriormente. La compradora queda facultada por sí sola
para solicitar la cancelación de la condición resolutoria en el Registro de la Propiedad
acreditando ante Notario haber satisfecho el precio aplazado, mediante la exhibición de
los correspondientes justificantes bancario de los pagos realizados. En defecto de los
justificantes bancarios de la realización de las transferencias bancarias por importe total
de trescientos veintisiete mil euros (327.000,00 €), ésta podrá hacer un depósito notarial
del mencionado importe, con requerimiento expreso al Notario para que comunique a la
vendedora la constitución del depósito, y que la cantidad está a su disposición».
El registrador suspende la inscripción porque una de las transferencias se ha
efectuado con fecha 3 de enero de 2025, posterior a la fecha indicada para su pago, que
es el día 31 de diciembre de 2024, por lo que es preciso para proceder a la cancelación
de la condición resolutoria, el consentimiento del titular de la misma.
El recurrente alega lo siguiente: que se ha cumplido con el pago del precio aplazado
y total de la compra del inmueble; que en caso de impago la vendedora requerirá a la
compradora por burofax el importe impagado, otorgándole un plazo de 20 días para que
proceda al pago de la cantidad faltante, lo que no se ha producido ya que el vendedor no
ha reclamado el impago de ningún importe mediante burofax, y que se ha pactado que la
compradora está facultada por sí sola para solicitar la cancelación de la condición
resolutoria.
2. Como ha señalado reiteradamente esta Dirección General (cfr. Resoluciones
de 21 de julio y 3 y 4 de diciembre de 1986, 2 de septiembre de 1992 y 30 de mayo
de 1996), la exigencia de concordancia entre el Registro y la realidad jurídica
extrarregistral, así como la de la documentación auténtica del hecho o acto inscribible
para su acceso al Registro (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), conduce a la necesaria
cancelación de un asiento sólo cuando se justifica fehacientemente la completa extinción
del derecho inscrito (artículos 2.1.º y 79.2.º de la Ley Hipotecaria y 173 de su
Reglamento).
Por tanto, en el caso contemplado, si lo que se pretende es cancelar la condición
resolutoria estipulada en garantía del cumplimiento de una obligación, será requisito
imprescindible justificar la causa de la cancelación (causa de cancelación que deberá
reflejarse en el asiento correspondiente, conforme al artículo 193.2.ª del Reglamento
Hipotecario).
3. En este sentido el artículo 82 de la Ley Hipotecaria exige como regla general
para la cancelación de un derecho (en armonía con lo dispuesto en los artículos 1 y 40
de la Ley Hipotecaria) que presten su consentimiento a ello en escritura pública todos los
interesados o se ordene así en procedimiento judicial adecuado y firme dirigido contra
los titulares registrales afectados.
Es cierto que nuestro sistema registral admite excepcionalmente la cancelación de
derechos inscritos contra o sin el consentimiento del titular registral, como ocurre en los
casos en que en el propio título constitutivo de la condición resolutoria pactada
expresamente se contemplara determinada causa de la cancelación o por transcurso del
plazo de caducidad legal.
Así el artículo 82 Ley Hipotecaria en su párrafo primero, y reiterando el criterio
general del artículo 3, exige para cancelar inscripciones o anotaciones practicadas en
virtud de escritura pública, o bien sentencia firme o bien escritura o documento auténtico
«en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se
hubiere hecho la inscripción (...)», y en su párrafo segundo, como excepción a la regla,
permite la cancelación de inscripciones practicadas en virtud de escritura pública sin
necesidad de sentencia firme, o nueva escritura pública o documento auténtico, si el
derecho inscrito ha quedado extinguido por declaración de la Ley o «resulte así del
mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva».
La posibilidad prevista en dicho párrafo segundo hace referencia a aquellos casos en
que el derecho ha quedado extinguido de una manera inequívocamente indubitada de tal
modo que resulta innecesario un nuevo consentimiento, voluntario o forzoso, del titular
cve: BOE-A-2025-12936
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 152
Miércoles 25 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 84191
notarial de la condición resolutoria, siempre que acredite la ejecución del pago aplazado
en la forma y fechas previstas anteriormente. La compradora queda facultada por sí sola
para solicitar la cancelación de la condición resolutoria en el Registro de la Propiedad
acreditando ante Notario haber satisfecho el precio aplazado, mediante la exhibición de
los correspondientes justificantes bancario de los pagos realizados. En defecto de los
justificantes bancarios de la realización de las transferencias bancarias por importe total
de trescientos veintisiete mil euros (327.000,00 €), ésta podrá hacer un depósito notarial
del mencionado importe, con requerimiento expreso al Notario para que comunique a la
vendedora la constitución del depósito, y que la cantidad está a su disposición».
El registrador suspende la inscripción porque una de las transferencias se ha
efectuado con fecha 3 de enero de 2025, posterior a la fecha indicada para su pago, que
es el día 31 de diciembre de 2024, por lo que es preciso para proceder a la cancelación
de la condición resolutoria, el consentimiento del titular de la misma.
El recurrente alega lo siguiente: que se ha cumplido con el pago del precio aplazado
y total de la compra del inmueble; que en caso de impago la vendedora requerirá a la
compradora por burofax el importe impagado, otorgándole un plazo de 20 días para que
proceda al pago de la cantidad faltante, lo que no se ha producido ya que el vendedor no
ha reclamado el impago de ningún importe mediante burofax, y que se ha pactado que la
compradora está facultada por sí sola para solicitar la cancelación de la condición
resolutoria.
2. Como ha señalado reiteradamente esta Dirección General (cfr. Resoluciones
de 21 de julio y 3 y 4 de diciembre de 1986, 2 de septiembre de 1992 y 30 de mayo
de 1996), la exigencia de concordancia entre el Registro y la realidad jurídica
extrarregistral, así como la de la documentación auténtica del hecho o acto inscribible
para su acceso al Registro (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), conduce a la necesaria
cancelación de un asiento sólo cuando se justifica fehacientemente la completa extinción
del derecho inscrito (artículos 2.1.º y 79.2.º de la Ley Hipotecaria y 173 de su
Reglamento).
Por tanto, en el caso contemplado, si lo que se pretende es cancelar la condición
resolutoria estipulada en garantía del cumplimiento de una obligación, será requisito
imprescindible justificar la causa de la cancelación (causa de cancelación que deberá
reflejarse en el asiento correspondiente, conforme al artículo 193.2.ª del Reglamento
Hipotecario).
3. En este sentido el artículo 82 de la Ley Hipotecaria exige como regla general
para la cancelación de un derecho (en armonía con lo dispuesto en los artículos 1 y 40
de la Ley Hipotecaria) que presten su consentimiento a ello en escritura pública todos los
interesados o se ordene así en procedimiento judicial adecuado y firme dirigido contra
los titulares registrales afectados.
Es cierto que nuestro sistema registral admite excepcionalmente la cancelación de
derechos inscritos contra o sin el consentimiento del titular registral, como ocurre en los
casos en que en el propio título constitutivo de la condición resolutoria pactada
expresamente se contemplara determinada causa de la cancelación o por transcurso del
plazo de caducidad legal.
Así el artículo 82 Ley Hipotecaria en su párrafo primero, y reiterando el criterio
general del artículo 3, exige para cancelar inscripciones o anotaciones practicadas en
virtud de escritura pública, o bien sentencia firme o bien escritura o documento auténtico
«en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se
hubiere hecho la inscripción (...)», y en su párrafo segundo, como excepción a la regla,
permite la cancelación de inscripciones practicadas en virtud de escritura pública sin
necesidad de sentencia firme, o nueva escritura pública o documento auténtico, si el
derecho inscrito ha quedado extinguido por declaración de la Ley o «resulte así del
mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva».
La posibilidad prevista en dicho párrafo segundo hace referencia a aquellos casos en
que el derecho ha quedado extinguido de una manera inequívocamente indubitada de tal
modo que resulta innecesario un nuevo consentimiento, voluntario o forzoso, del titular
cve: BOE-A-2025-12936
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Núm. 152
