BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de junio de 2025

Sec. III. Pág. 84163

así como la relación del mismo con el título registral y a los obstáculos que surjan con el
Registro.
En consecuencia, tratándose de documentos administrativos, uno de los extremos
que está sujeto a la calificación registral es precisamente si los trámites del
procedimiento están debidamente relacionados con el titular registral o lo que es lo
mismo si el titular registral ha tenido en el procedimiento la posición jurídica contemplada
por el ordenamiento (cfr. artículo 99 del Reglamento Hipotecario).
Como ha afirmado también reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico
de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha
de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr.
artículos 20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino
desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia
jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la
Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los
asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria). Este principio deriva de la
legitimación registral pues si conforme al artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción
implica una presunción iuris tantum de exactitud de los pronunciamientos del Registro a
todos los efectos legales en beneficio del titular registral, el efecto subsiguiente es el
cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona
distinta de dicho titular o con persona en la que no se agota la titularidad registral.
Por este motivo, para tomar razón en el Registro de la Propiedad de la situación de
fuera de ordenación de una edificación es necesario que conste que el procedimiento ha
contado con la audiencia de todos los titulares registrales afectados, retrotrayendo en su
caso las actuaciones al momento correspondiente, y que les ha sido notificado a todos
estos la resolución por la que se declara dicha situación de fuera de ordenación.
Los fundamentos que se acaban de exponer, en cuanto a la posición del titular
registral en el procedimiento administrativo de naturaleza urbanística, son ratificados
además por la última jurisprudencia del Tribunal Supremo que es acorde, a su vez, con
pronunciamientos recientes del Tribunal Europeo de Derechos Humanos en supuestos
similares al presente.
Así, la Sentencia número 807/2019 de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 19 de
febrero, estima procedente la revisión deducida por los titulares registrales de una
vivienda cuya licencia fue anulada y ordenada su demolición, contra la sentencia de la
Sala de lo Contencioso-administrativo, Sección Segunda, del Tribunal Superior de
Justicia de Galicia de fecha 29 de marzo de 2007.
La sentencia estima la revisión al amparo del artículo 102 de la ley jurisdiccional
dando cumplimiento a la Sentencia firme del Tribunal Europeo de Derechos Humanos
de 10 de enero de 2017 que declara expresamente que los tribunales españoles
vulneraron el derecho a un proceso equitativo proclamado en el artículo 6.1 del Convenio
de Roma para la protección de los derechos humanos y las libertades fundamentales, al
haberse pronunciado sin intervención de un interesado con derecho a ser oído y
participar en un proceso que afecta a sus derechos e intereses, pues era propietario de
una vivienda cuya demolición se ordena por aquellos tribunales. Razona así la
Sentencia: «(...) el TEDH considera que, en este caso, la identidad de los demandantes
era accesible y existía suficiente información en el expediente para permitir a la
Administración y a los Tribunales identificar a los interesados».
El presente año, la Sentencia del Tribunal Supremo número 2271/2024, de 30 de
abril, de 2024 en un proceso sobre revisión de oficio de licencia de obras, acuerda anular
y dejar sin efecto la sentencia de la Sección Cuarta de la Sala de lo Contenciosoadministrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía con sede en Granada, de 7
de octubre de 2021, dado que «la sentencia que acuerda la procedencia de la revisión
de oficio anulando las licencias y ordenando la restauración se dictó sin haberles (a los
titulares registrales) dado audiencia, sin emplazarlos, y vulnerando su derecho de
defensa tal y como con claridad señalan las sentencias del TEDH de 10 de enero
de 2017 (asunto Aparicio Navarro) y de 14 de junio de 2022 (asunto Cruz García)».

cve: BOE-A-2025-12932
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Núm. 152