Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-12932)
Resolución de 26 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Laredo-Ramales de la Victoria, por la que se deniega la constatación registral de la declaración de fuera de ordenación de un edificio.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 84162
para el restablecimiento de la legalidad urbanística. El artículo 28.4 del Texto Refundido
de la Ley de Suelo contempla este supuesto: “En el caso de construcciones,
edificaciones e instalaciones respecto las cuales ya no proceda adoptar medidas de
restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber
transcurrido los plazos de prescripción correspondiente (...)”».
Este artículo, como defiende el recurrente en su escrito, no se aplica a este caso,
pues regula la inscripción en el Registro de declaraciones de obra nueva, por el trámite
que comúnmente se denomina por «antigüedad», y en el supuesto de este expediente
no se pretende la inscripción de ninguna obra nueva en el Registro.
En cambio, si acudimos al apartado c) de este mismo artículo 28.4 del texto
refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, vemos que este indica que
«cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el
correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la
letra anterior [la remitida por el registrador acerca de haber inscrito la obra nueva por
este procedimiento del artículo 28.4], estará obligado a dictar la resolución necesaria
para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción
de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la
delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al
propietario».
En el supuesto que nos ocupa, la edificación ya consta inscrita en el Registro, y es el
Ayuntamiento, sin que haya mediado notificación de la registradora al respecto, el que ha
dictado la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por
nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación
urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las
limitaciones que impone al propietario, para lo cual ha seguido el expediente que ha
considerado adecuado.
El recurso debe por tanto ser estimado en cuanto a este primer defecto.
4. El segundo y el tercer defecto señalados por la registradora en su nota pueden
ser tratados de forma conjunta, como hace el recurrente en su escrito, pues ambos se
refieren a que los titulares registrales afectados hayan tenido intervención en el
expediente administrativo en cuestión, tanto en el trámite de audiencia como en cuanto a
la notificación de la resolución adoptada una vez finalizado el expediente.
La importancia desde el punto de vista registral del trámite administrativo de
audiencia –artículo 82 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento
Administrativo Común de las Administraciones Públicas–, ha sido destacada en diversas
ocasiones por esta Dirección General –vid. Resoluciones de 6 de julio de 2015 y 30 de
junio de 2016–, pues este trámite basado en la notificación personal conforme a los
artículos 40 y siguientes de dicha Ley 39/2015, de 1 de octubre, permite al registrador
comprobar si el titular registral ha tenido la oportunidad efectiva de intervenir en el
procedimiento cuyo resultado en forma de acto administrativo se pretende inscribir,
garantizando su defensa ex ante y permitiendo a los asientos registrales desplegar su
entera eficacia erga omnes, ya que, como señaló la Resolución de 7 de septiembre
de 1992, no ha de importar, para negar en su caso la inscripción, que los defectos
puedan ser causa de anulabilidad, y no de nulidad de pleno derecho, pues al Registro
sólo deben llegar actos plenamente válidos, máxime si la posible anulabilidad está
establecida en interés y garantía del titular registral para evitar su indefensión.
Reiteradamente esta Dirección General ha afirmado (vid., por todas, Resoluciones
de 27 de febrero de 2012 y 22 de junio de 2013) que no obstante la presunción de
legalidad, ejecutividad y eficacia de que legalmente están investidos los actos
administrativos (cfr. artículos 38 y 39 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del
Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas), el artículo 99 del
Reglamento Hipotecario faculta al registrador para calificar, respecto de los documentos
administrativos, entre otros extremos, la competencia del órgano, la congruencia de la
resolución con el procedimiento seguido, los trámites e incidencias esenciales de éste,
cve: BOE-A-2025-12932
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 152
Miércoles 25 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 84162
para el restablecimiento de la legalidad urbanística. El artículo 28.4 del Texto Refundido
de la Ley de Suelo contempla este supuesto: “En el caso de construcciones,
edificaciones e instalaciones respecto las cuales ya no proceda adoptar medidas de
restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber
transcurrido los plazos de prescripción correspondiente (...)”».
Este artículo, como defiende el recurrente en su escrito, no se aplica a este caso,
pues regula la inscripción en el Registro de declaraciones de obra nueva, por el trámite
que comúnmente se denomina por «antigüedad», y en el supuesto de este expediente
no se pretende la inscripción de ninguna obra nueva en el Registro.
En cambio, si acudimos al apartado c) de este mismo artículo 28.4 del texto
refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, vemos que este indica que
«cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el
correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la
letra anterior [la remitida por el registrador acerca de haber inscrito la obra nueva por
este procedimiento del artículo 28.4], estará obligado a dictar la resolución necesaria
para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción
de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la
delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al
propietario».
En el supuesto que nos ocupa, la edificación ya consta inscrita en el Registro, y es el
Ayuntamiento, sin que haya mediado notificación de la registradora al respecto, el que ha
dictado la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por
nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación
urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las
limitaciones que impone al propietario, para lo cual ha seguido el expediente que ha
considerado adecuado.
El recurso debe por tanto ser estimado en cuanto a este primer defecto.
4. El segundo y el tercer defecto señalados por la registradora en su nota pueden
ser tratados de forma conjunta, como hace el recurrente en su escrito, pues ambos se
refieren a que los titulares registrales afectados hayan tenido intervención en el
expediente administrativo en cuestión, tanto en el trámite de audiencia como en cuanto a
la notificación de la resolución adoptada una vez finalizado el expediente.
La importancia desde el punto de vista registral del trámite administrativo de
audiencia –artículo 82 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento
Administrativo Común de las Administraciones Públicas–, ha sido destacada en diversas
ocasiones por esta Dirección General –vid. Resoluciones de 6 de julio de 2015 y 30 de
junio de 2016–, pues este trámite basado en la notificación personal conforme a los
artículos 40 y siguientes de dicha Ley 39/2015, de 1 de octubre, permite al registrador
comprobar si el titular registral ha tenido la oportunidad efectiva de intervenir en el
procedimiento cuyo resultado en forma de acto administrativo se pretende inscribir,
garantizando su defensa ex ante y permitiendo a los asientos registrales desplegar su
entera eficacia erga omnes, ya que, como señaló la Resolución de 7 de septiembre
de 1992, no ha de importar, para negar en su caso la inscripción, que los defectos
puedan ser causa de anulabilidad, y no de nulidad de pleno derecho, pues al Registro
sólo deben llegar actos plenamente válidos, máxime si la posible anulabilidad está
establecida en interés y garantía del titular registral para evitar su indefensión.
Reiteradamente esta Dirección General ha afirmado (vid., por todas, Resoluciones
de 27 de febrero de 2012 y 22 de junio de 2013) que no obstante la presunción de
legalidad, ejecutividad y eficacia de que legalmente están investidos los actos
administrativos (cfr. artículos 38 y 39 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del
Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas), el artículo 99 del
Reglamento Hipotecario faculta al registrador para calificar, respecto de los documentos
administrativos, entre otros extremos, la competencia del órgano, la congruencia de la
resolución con el procedimiento seguido, los trámites e incidencias esenciales de éste,
cve: BOE-A-2025-12932
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