BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de junio de 2025

Sec. III. Pág. 84161

legalidad urbanística, y el artículo 261 se enmarca en la Sección Segunda del Capítulo I
del Título VI de la ley, titulada «Protección y restauración de la legalidad urbanística».
El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre estos supuestos de asimilación a fuera
de ordenación.
En Sentencia de la Sala de lo Contencioso-administrativo de 17 de enero de 2024
indica que «sin embargo, existe la posibilidad de que la disconformidad con el
planeamiento urbanístico, que afecte a algunas edificaciones, no resulte sobrevenida,
sino originaria. Esto es, que se trate de edificaciones construidas contraviniendo,
directamente, las determinaciones del plan, ya sean carentes de título administrativo que
habilite su construcción, ya quebrantando las condiciones del mismo. En relación con
estos supuestos, nuestra doctrina interpretativa en ocasiones ha equiparado (STS de 5
diciembre de 1987) y en otras ha asimilado (STS de 15 de febrero de 1999, recurso de
casación núm. 371/1993) la situación jurídica en la que quedan dichas edificaciones a la
calificación de fuera de ordenación cuando, por el transcurso del plazo previsto en la
normativa, no puedan ejercerse sobre ellas las medidas de restablecimiento de la
legalidad urbanística conculcada. Y ello, aunque su punto de partida difiera
sustancialmente pues, efectivamente, ya desde su origen han supuesto una vulneración
de las determinaciones del plan, no cumpliéndose el presupuesto previsto en el
artículo 60.1 TRLS 1976 de que esta transgresión hubiese acontecido de forma
sobrevenida. Así, tal y como ha declarado esta Sala en SSTS de 15 de febrero de 1999
(recurso de casación núm. 371/1993) y de 3 de abril de 2000 (recurso de casación
núm. 6192/1994), “lo construido sin licencia y en contra de la normativa urbanística
puede considerarse como fuera de ordenación, en el sentido de que no se ajusta a la
legalidad urbanística, pero se diferencia del supuesto de hecho previsto en el
artículo 60.1 TRLS en que las obras eran ya ilegales en el momento mismo en que se
estaban llevando a cabo, por lo que el transcurso del plazo de cuatro años desde la
ejecución de las obras sin licencia o contrarias al planeamiento impide al Ayuntamiento la
adopción de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística prevista en el
artículo 184.3 TRLS, pero no otorga al propietario de las mismas otras facultades que las
inherentes al mantenimiento de la situación creada, esto es la de oponerse a cualquier
intento de demolición de lo construido o de la privación del uso que de hecho está
disfrutando, siempre que este uso no se oponga al permitido por el plan para la zona de
que se trata” (…) El transcurso del plazo legal que la normativa otorga a la
Administración para ejercer la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística o
restitución de la realidad física alterada impide, en consecuencia, toda reacción que
persiga la desaparición de las obras no legitimadas por título administrativo suficiente.
Este hecho solo implica, por sí mismo, la aceptación por la Ley de la subsistencia de
dichas obras, sin que en modo alguno se pueda deducir de esta tolerancia con la
persistencia de las obras la consecuencia de la legalización ex lege de las mismas. Las
obras así llevadas a cabo seguirán siendo ilegales por disconformes con la ordenación
urbanística aplicable, sin que resulte admisible una sanación de la ilegalidad por el mero
transcurso del tiempo. Como ya dijimos en la STS de 5 de diciembre de 1987 antes
citada “[e]n una situación análoga a la descrita han de quedar aquellas construcciones
que naciendo ya en la ilegalidad no van a poder ser destruidas por haber transcurrido el
plazo durante el cual la Administración puede ordenar la demolición –arts. 184 y
siguientes del Texto Refundido–. Estos edificios o la parte correspondiente de los
mismos no quedan legalizados por el transcurso del tiempo: a pesar de la imposibilidad
de restaurar el orden jurídico perturbado mediante la demolición, las obras continúan
siendo ilegales, no son susceptibles de legalización, quedando en una situación de
persistencia tolerada (...) Resultaría absurdo que obras ilegales ‘ab initio’ fueran de mejor
condición que las hechas legalmente aunque con posteridad, por modificación del
planteamiento, hayan devenido fuera de ordenación”».
La propia nota de la registradora nos encamina a este mismo resultado por el
siguiente motivo: la registradora indica que «no es posible la tramitación de un
procedimiento de restauración de la legalidad urbanística cuando ha prescrito el plazo

cve: BOE-A-2025-12932
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Núm. 152