Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-12932)
Resolución de 26 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Laredo-Ramales de la Victoria, por la que se deniega la constatación registral de la declaración de fuera de ordenación de un edificio.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 84160
de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria, a este supuesto para declarar el
edificio fuera de ordenación e iniciar un procedimiento de restauración de la legalidad
urbanística, por haber transcurrido el plazo de cuatro años a que se refiere el párrafo
primero del citado precepto y por no cumplirse los requisitos exigidos en el mismo para
iniciar su tramitación.
Tal como indica la registradora al inicio de su nota de calificación, en el caso de los
documentos administrativos el artículo 99 del Reglamento Hipotecario limita la
calificación registral a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con
la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del
documento presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la
relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro.
Es doctrina de esta Dirección General (véanse Resoluciones de 13 de marzo y 27 de
octubre de 2007) que el registrador ha de calificar negativamente los documentos
administrativos cuando estén desligados plenamente del procedimiento seguido y
elegido por la misma Administración Pública. El registrador, a la luz del procedimiento
elegido por la Administración Pública, debe analizar si se han dado los trámites
esenciales del mismo. Esta calificación debe ponerse en inmediata relación con el
artículo 47.1.e) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo
Común de las Administraciones Públicas, que solo admite la nulidad de aquel acto
producido en el seno de un procedimiento en el que la Administración Pública «ha
prescindido total y absolutamente del procedimiento legalmente establecido».
La registradora considera que no procede aplicar el artículo 261.1 de la Ley de
Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria, porque ya ha transcurrido el plazo
señalado en dicho artículo para el inicio del procedimiento de restauración de la legalidad
urbanística, como reconoce la propia Administración en su expediente.
En cambio, como apunta el recurrente, el apartado 5 de este mismo artículo 261
establece que «el transcurso del plazo a que se refiere el apartado 1 de este artículo sin
que el Ayuntamiento hubiera adoptado acuerdo alguno no conlleva sin más la
legalización de las obras realizadas, que quedarán en situación de fuera de ordenación a
que se refiere el artículo 115 de esta ley, salvo que con posterioridad el titular obtuviera la
oportuna licencia municipal».
Es lo que ha sucedido por tanto en este caso, que las obras realizadas sin ajustarse
a la licencia concedida, frente a las que la Administración no reaccionó a tiempo, han
quedado en situación de fuera de ordenación, o como indica el recurrente, en situación
«asimilada» a fuera de ordenación.
Ante esta situación, la Administración procede a declarar esa situación devenida de
fuera de ordenación, para lo cual ha tramitado el correspondiente expediente, que
finaliza con la declaración de fuera de ordenación, precisamente para que tal declaración
se produzca con todas las garantías y con la finalidad de protección de la legalidad
urbanística. Y para reforzar esta protección es para lo que se pretende su inscripción en
el Registro de la Propiedad.
Es cierto que no se trata propiamente de un expediente restauración de la legalidad
urbanística, sino de protección de esta. Si se tratase de restauración de la legalidad
urbanística, el expediente, de ser las actuaciones incompatibles con la ordenación
territorial o urbanística, debería haberse decretado su demolición o reconstrucción o, en
su caso, el cese del uso, a costa del interesado.
Si se examina el expediente no se aprecia contradicción alguna entre los motivos
que han llevado a la Administración a su inicio, las infracciones normativas constatadas y
la resolución a la que finalmente conduce, declarando fuera de ordenación la edificación.
Ello supondrá una limitación en cuanto a las reparaciones y obras que puedan realizarse
y a los usos a que pueda destinarse la edificación (artículo 115 de la Ley de Ordenación
del Territorio y Urbanismo de Cantabria). Se trataría más bien de un expediente de
protección de la legalidad urbanística, aunque sea de esa nueva situación urbanística
creada por no haber reaccionado la Administración a tiempo y no poder restaurar ya la
cve: BOE-A-2025-12932
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 152
Miércoles 25 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 84160
de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria, a este supuesto para declarar el
edificio fuera de ordenación e iniciar un procedimiento de restauración de la legalidad
urbanística, por haber transcurrido el plazo de cuatro años a que se refiere el párrafo
primero del citado precepto y por no cumplirse los requisitos exigidos en el mismo para
iniciar su tramitación.
Tal como indica la registradora al inicio de su nota de calificación, en el caso de los
documentos administrativos el artículo 99 del Reglamento Hipotecario limita la
calificación registral a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con
la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del
documento presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la
relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro.
Es doctrina de esta Dirección General (véanse Resoluciones de 13 de marzo y 27 de
octubre de 2007) que el registrador ha de calificar negativamente los documentos
administrativos cuando estén desligados plenamente del procedimiento seguido y
elegido por la misma Administración Pública. El registrador, a la luz del procedimiento
elegido por la Administración Pública, debe analizar si se han dado los trámites
esenciales del mismo. Esta calificación debe ponerse en inmediata relación con el
artículo 47.1.e) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo
Común de las Administraciones Públicas, que solo admite la nulidad de aquel acto
producido en el seno de un procedimiento en el que la Administración Pública «ha
prescindido total y absolutamente del procedimiento legalmente establecido».
La registradora considera que no procede aplicar el artículo 261.1 de la Ley de
Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria, porque ya ha transcurrido el plazo
señalado en dicho artículo para el inicio del procedimiento de restauración de la legalidad
urbanística, como reconoce la propia Administración en su expediente.
En cambio, como apunta el recurrente, el apartado 5 de este mismo artículo 261
establece que «el transcurso del plazo a que se refiere el apartado 1 de este artículo sin
que el Ayuntamiento hubiera adoptado acuerdo alguno no conlleva sin más la
legalización de las obras realizadas, que quedarán en situación de fuera de ordenación a
que se refiere el artículo 115 de esta ley, salvo que con posterioridad el titular obtuviera la
oportuna licencia municipal».
Es lo que ha sucedido por tanto en este caso, que las obras realizadas sin ajustarse
a la licencia concedida, frente a las que la Administración no reaccionó a tiempo, han
quedado en situación de fuera de ordenación, o como indica el recurrente, en situación
«asimilada» a fuera de ordenación.
Ante esta situación, la Administración procede a declarar esa situación devenida de
fuera de ordenación, para lo cual ha tramitado el correspondiente expediente, que
finaliza con la declaración de fuera de ordenación, precisamente para que tal declaración
se produzca con todas las garantías y con la finalidad de protección de la legalidad
urbanística. Y para reforzar esta protección es para lo que se pretende su inscripción en
el Registro de la Propiedad.
Es cierto que no se trata propiamente de un expediente restauración de la legalidad
urbanística, sino de protección de esta. Si se tratase de restauración de la legalidad
urbanística, el expediente, de ser las actuaciones incompatibles con la ordenación
territorial o urbanística, debería haberse decretado su demolición o reconstrucción o, en
su caso, el cese del uso, a costa del interesado.
Si se examina el expediente no se aprecia contradicción alguna entre los motivos
que han llevado a la Administración a su inicio, las infracciones normativas constatadas y
la resolución a la que finalmente conduce, declarando fuera de ordenación la edificación.
Ello supondrá una limitación en cuanto a las reparaciones y obras que puedan realizarse
y a los usos a que pueda destinarse la edificación (artículo 115 de la Ley de Ordenación
del Territorio y Urbanismo de Cantabria). Se trataría más bien de un expediente de
protección de la legalidad urbanística, aunque sea de esa nueva situación urbanística
creada por no haber reaccionado la Administración a tiempo y no poder restaurar ya la
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