BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 23 de junio de 2025

Sec. III. Pág. 83004

de ser sino una opción y que, mientras las viviendas, garajes y trasteros estén sujetos al
régimen de concesión, puesto que su destino exclusivo es el alquiler, no resulta exigible
la constitución del régimen de división horizontal.
Recapitulando, estando ya inscrito tanto e título concesional como la escritura de
declaración de obra nueva, la escritura de declaración de obra terminada debe calificarse
de acuerdo con las exigencias aplicables a toda escritura de declaración de finalización
de obra y, en particular en este caso y dada su sujeción al régimen concesional de
viviendas destinadas a alquiler protegido, resultaría imprescindible la justificación de la
calificación definitiva de protección pública, como medio de acreditar el cumplimiento de
los requisitos exigidos por la Administración concedente, ex artículo 21 del
Decreto 74/2009, de 30 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se aprueba el
Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, al
establecer que «no podrá procederse a la elevación en escritura pública, entrega y
ocupación de las viviendas en tanto no se haya obtenido la correspondiente calificación
definitiva».
Todo apunta pues a concluir que, si la Administración ha otorgado ya la calificación
definitiva, el concesionario está legitimado para declarar la terminación de obra sin que el
registrador pueda exigir un requisito adicional de división horizontal.
El fundamento de la calificación del registrador descansa en cuestiones que, a juicio
de esta Dirección General, escapan de su competencia, porque en el fondo se plantea si
la Administración concedente puede o no variar el sentido de una respuesta a consulta
formulada antes de adjudicar la concesión (respuesta que además carece del carácter
de vinculante); plantea también que con la respuesta aclaratoria dada por la
Administración al concedente, se están modificando los pliegos de Prescripciones
Técnicas y de Condiciones Particulares, y plantea que todo esto afecta al procedimiento
de licitación y a los principios de transparencia e igualdad de trato entre los licitadores.
4. El registrador defiende la necesidad de presentar escritura de división horizontal,
pues interpreta que así lo establece el pliego de prescripciones técnicas y el de
condiciones particulares, así como la respuesta dada por la Administración concedente
ante la consulta realizada por los posibles licitadores, considerando que si no se otorga
escritura de división horizontal, se estarían vulnerando las previsiones de los pliegos.
Dediquemos nuestra atención ahora a estos argumentos. El Pliego de Prescripciones
Técnicas, que como bien dice el registrador es la base de todo el procedimiento de
concesión, no parece reconocer como condición el otorgamiento de escritura de división
horizontal: literalmente el punto 16 del Pliego de prescripciones técnicas se refiere tan
sólo a la obligación del concesionario de presentar a la Administración, antes de la
recepción de la obra, entre otros muchos documentos, un «cuadro de superficies útiles y
construidas, de todos los elementos, ya sean privativos o comunes», como base para la
comprobación de las escrituras de obra nueva y división horizontal; es cierto que no es
del todo clara la redacción de dicha cláusula, pero más bien parece que la obligación del
concesionario, al acabar la obra, se resume, desde el punto de vista de documentación
formal, en aportar, entre otros documentos, a la Administración concedente, un cuadro
de superficies a fin de que la administración pueda comprobar antes de recibir las obras
que las superficies útiles y construidas de cada vivienda, y de los espacios comunes, son
las declaradas en la escritura de declaración de obra nueva.
Interpreta el registrador que es imprescindible el otorgamiento de la escritura de
división horizontal por exigencia de este punto del Pliego de Prescripciones Técnicas y,
especialmente, porque en las «preguntas y respuestas» la Administración interpretó que
la normativa requiere de la escritura de división horizontal.
Al contrario, debe concluirse que el Pliego de Condiciones Particulares tampoco
exige el otorgamiento e inscripción de la escritura de división horizontal, requiriendo
claramente que el concesionario otorgue la escritura de declaración de obra nueva, una
vez concluidas las obras.
Es cierto que la respuesta emitida por la Administración concedente, antes de otorgar
la concesión, sí dijo que «se informa que la normativa requiere escritura de división

cve: BOE-A-2025-12746
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Núm. 150