Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-12746)
Resolución de 23 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Sebastián de los Reyes n.º 2 a practicar la inscripción de una escritura de declaración de modificación descriptiva de obra nueva y de finalización de la misma.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 23 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 83003
aparcamiento vinculadas; En los Pliegos que rigen la concesión, la única referencia a la
división horizontal se hace en la cláusula 16 del Pliego de Prescripciones Técnicas, al
establecer la documentación final de obra que el concesionario debe presentar ante la
Administración concedente con carácter previo a la recepción de la obra; No obstante,
teniendo en cuenta el carácter de estas viviendas, que en ningún momento pueden ser
enajenadas y que se explotarán en su conjunto por la empresa concesionaria, se
considera que, mientras la concesión este en vigor, la división horizontal debe
entenderse como una opción, pudiendo ser suficiente para la inscripción en el Registro
de la Propiedad la escritura pública de declaración de obra nueva terminada, que
precede al arrendamiento de las viviendas, junto con el documento administrativo
adecuado que establezca la vinculación entre las viviendas y las correspondientes
plazas de aparcamiento reflejando las determinaciones de las viviendas establecidas en
los correspondientes proyectos»).
2. En consideración al anterior relato fáctico, debe manifestarse este Centro
Directivo respecto de los siguientes extremos:
a) si cabe interpretar que el Pliego de Prescripciones Técnicas y el de Condiciones
Particulares imponen la necesidad de otorgar escritura de división horizontal simultánea
o inmediata a la escritura de declaración de finalización de la obra.
b) si la respuesta dada por la Administración en fase de licitación, ante la consulta
formulada, tiene carácter vinculante o no.
c) si existe normativa que, en definitiva, ampare al registrador para exigir la división
horizontal con anterioridad a registrar la finalización de la obra.
Empezaremos por esto último, para tratar de poner luz sobre los otros puntos: en
primer lugar, parece obvio que si el destino de las viviendas construidas por el
concesionario es el alquiler, la división horizontal nada añade, ni puede resultar exigible,
ni jurídica ni económicamente, ya que las viviendas no van a ser objeto de enajenación
ni de venta en ningún caso, existiendo un único propietario, que es la Comunidad de
Madrid, y un único concesionario, que las explotará en los términos de la concesión, en
régimen de alquiler; sólo si el arrendatario en su día quisiera inscribir su arrendamiento
podríamos plantearnos si se requeriría entonces la división horizontal, y ni siquiera
entonces sería necesario, pues el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, que regula
la inscripción de los arrendamientos urbanos, claramente admite la inscripción del
arrendamiento, sin necesidad de configuración de la vivienda arrendada como elemento
independiente, y reconoce en su artículo 3 que si la finca arrendada no coincide con la
que tiene abierto folio registral y es una parte de ésta, se describirá aquélla con las
mismas circunstancias expresadas en el apartado anterior, pero no será necesario
describir el resto del edificio o vivienda.
También cabe citar como un ejemplo de edificaciones destinadas a vivienda en las
que no es necesaria la división horizontal la regulación valenciana de viviendas
colaborativas, Ley 3/2023 de 13 de abril, que regula un tipo de cooperativa o asociación
que no atribuye a los usuarios la propiedad ni un derecho real sobre la vivienda, sino tan
sólo el uso que regula esta Ley, y cuyo artículo 16, al regular las viviendas colaborativas
de interés social, establece expresamente que se excluye el régimen de propiedad
horizontal en estas edificaciones. No quiere ello decir, por supuesto, que no sea
inscribible la declaración de obra, ni los préstamos hipotecarios que se otorguen para su
financiación, o las resoluciones de calificación definitiva de protección.
Por tanto, sólo si los Pliegos de Prescripciones Técnicas y de Condiciones
Particulares exigieran la división horizontal, podría reclamarse su otorgamiento por el
registrador; si bien, en principio, ninguno de los pliegos impone dicha obligación.
3. La propia Dirección General de Vivienda de la Comunidad de Madrid, en su
aclaración firmada el 17 de noviembre de 2022, ante la solicitud de interpretación
formulada por el concesionario, antes de otorgar esta escritura y antes de la calificación
definitiva de protección pública, deja claro que la escritura de división horizontal no deja
cve: BOE-A-2025-12746
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 150
Lunes 23 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 83003
aparcamiento vinculadas; En los Pliegos que rigen la concesión, la única referencia a la
división horizontal se hace en la cláusula 16 del Pliego de Prescripciones Técnicas, al
establecer la documentación final de obra que el concesionario debe presentar ante la
Administración concedente con carácter previo a la recepción de la obra; No obstante,
teniendo en cuenta el carácter de estas viviendas, que en ningún momento pueden ser
enajenadas y que se explotarán en su conjunto por la empresa concesionaria, se
considera que, mientras la concesión este en vigor, la división horizontal debe
entenderse como una opción, pudiendo ser suficiente para la inscripción en el Registro
de la Propiedad la escritura pública de declaración de obra nueva terminada, que
precede al arrendamiento de las viviendas, junto con el documento administrativo
adecuado que establezca la vinculación entre las viviendas y las correspondientes
plazas de aparcamiento reflejando las determinaciones de las viviendas establecidas en
los correspondientes proyectos»).
2. En consideración al anterior relato fáctico, debe manifestarse este Centro
Directivo respecto de los siguientes extremos:
a) si cabe interpretar que el Pliego de Prescripciones Técnicas y el de Condiciones
Particulares imponen la necesidad de otorgar escritura de división horizontal simultánea
o inmediata a la escritura de declaración de finalización de la obra.
b) si la respuesta dada por la Administración en fase de licitación, ante la consulta
formulada, tiene carácter vinculante o no.
c) si existe normativa que, en definitiva, ampare al registrador para exigir la división
horizontal con anterioridad a registrar la finalización de la obra.
Empezaremos por esto último, para tratar de poner luz sobre los otros puntos: en
primer lugar, parece obvio que si el destino de las viviendas construidas por el
concesionario es el alquiler, la división horizontal nada añade, ni puede resultar exigible,
ni jurídica ni económicamente, ya que las viviendas no van a ser objeto de enajenación
ni de venta en ningún caso, existiendo un único propietario, que es la Comunidad de
Madrid, y un único concesionario, que las explotará en los términos de la concesión, en
régimen de alquiler; sólo si el arrendatario en su día quisiera inscribir su arrendamiento
podríamos plantearnos si se requeriría entonces la división horizontal, y ni siquiera
entonces sería necesario, pues el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, que regula
la inscripción de los arrendamientos urbanos, claramente admite la inscripción del
arrendamiento, sin necesidad de configuración de la vivienda arrendada como elemento
independiente, y reconoce en su artículo 3 que si la finca arrendada no coincide con la
que tiene abierto folio registral y es una parte de ésta, se describirá aquélla con las
mismas circunstancias expresadas en el apartado anterior, pero no será necesario
describir el resto del edificio o vivienda.
También cabe citar como un ejemplo de edificaciones destinadas a vivienda en las
que no es necesaria la división horizontal la regulación valenciana de viviendas
colaborativas, Ley 3/2023 de 13 de abril, que regula un tipo de cooperativa o asociación
que no atribuye a los usuarios la propiedad ni un derecho real sobre la vivienda, sino tan
sólo el uso que regula esta Ley, y cuyo artículo 16, al regular las viviendas colaborativas
de interés social, establece expresamente que se excluye el régimen de propiedad
horizontal en estas edificaciones. No quiere ello decir, por supuesto, que no sea
inscribible la declaración de obra, ni los préstamos hipotecarios que se otorguen para su
financiación, o las resoluciones de calificación definitiva de protección.
Por tanto, sólo si los Pliegos de Prescripciones Técnicas y de Condiciones
Particulares exigieran la división horizontal, podría reclamarse su otorgamiento por el
registrador; si bien, en principio, ninguno de los pliegos impone dicha obligación.
3. La propia Dirección General de Vivienda de la Comunidad de Madrid, en su
aclaración firmada el 17 de noviembre de 2022, ante la solicitud de interpretación
formulada por el concesionario, antes de otorgar esta escritura y antes de la calificación
definitiva de protección pública, deja claro que la escritura de división horizontal no deja
cve: BOE-A-2025-12746
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Núm. 150
