BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 23 de junio de 2025

Sec. III. Pág. 82962

criterio, además, es compartido unánimemente por la doctrina, para quienes la referencia
a la sentencia firme contenida en el artículo 14 de la Ley Hipotecaria se limita a las
particiones judiciales concluidas con oposición. En efecto, el artículo 787.2 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil determina que la aprobación de las operaciones divisorias se realiza
mediante decreto del secretario judicial, hoy letrado de la Administración de Justicia,
pero en cualquier caso ordenando protocolizarlas». Por ello, y fuera de los supuestos en
que hubiese habido oposición entre las partes y verdadera controversia, el acuerdo de
los interesados que pone fin al procedimiento de división de un patrimonio no pierde su
carácter de documento privado, que en atención al principio de titulación formal previsto
en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, exige el previo otorgamiento de escritura pública
notarial a los efectos de permitir su acceso al Registro de la Propiedad. Es cierto que,
partiendo de estos principios, este Centro Directivo (cfr., por todas, Resoluciones de 25
de febrero y 9 y 10 de marzo de 1988), ha admitido el carácter inscribible del convenio
regulador sobre liquidación del régimen económico-matrimonial que conste en testimonio
judicial acreditativo de dicho convenio y que haya sido aprobado por la sentencia que
acuerda la separación, y que también ha admitido como título inscribible de un acuerdo
transaccional homologado por el juez, cuando su objeto sea el propio de un convenio
regulador (artículo 90 del Código Civil) y resulte de la documentación presentada la
conexión de dicho acuerdo con una situación de crisis matrimonial. Y ello porque desde
hace años había admitido el carácter inscribible del convenio regulador sobre liquidación
del régimen económico-matrimonial que conste en testimonio judicial acreditativo de
dicho convenio y que haya sido aprobado por la sentencia que acuerda la separación,
porque se considera que se trata de un acuerdo de los cónyuges que acontece dentro de
la esfera judicial y es presupuesto necesario de la misma sentencia modificativa del
estado de casado.
Para la Resolución de 11 de octubre de 2017, una homologación judicial de una
«actio conmuni dividundo» entre dos cotitulares no produce ninguna mutación la aptitud
del título para su inscripción: «la mera homologación judicial de un acuerdo privado
relativo a un proceso que, iniciado por demanda, acaba en acuerdo transaccional no
puede ni debe tener acceso al Registro, tal y como ha consolidado este Cetro Directivo
en su doctrina más reciente y reiterada, debiendo ser objeto de elevación a escritura
pública notarial si se pretende su incorporación a los libros del Registro».
Según la Resolución de 14 de noviembre de 2019: «Ciertamente, según los
artículos 1216 del Código Civil y 317.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, son
documentos públicos los testimonios que de las resoluciones y diligencias de
actuaciones judiciales de toda especie expidan los letrados de la Administración de
Justicia (a quienes corresponde dar fe, con plenitud de efectos, de las actuaciones
procesales que se realicen en el Tribunal o ante él –artículos 281 de la Ley Orgánica del
Poder Judicial y 145 de la Ley de Enjuiciamiento Civil–); y conforme al artículo 319.1 de
dicha ley procesal tales testimonios harán prueba plena del hecho o acto que
documentan y de la fecha en que se produce esa documentación (cfr., también,
artículo 1.218 del Código Civil). Pero es también cierto, según la reiterada doctrina de
esta Dirección General, que al exigir el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en
el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales que estén
consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere ello decir
que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino
en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse;
de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de
documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza
del acto inscribible (cfr. Real Orden de 13 de diciembre de 1867 y Resoluciones de 16 de
enero de 1864, 25 de julio de 1880, 14 de junio de 1897, 12 de febrero de 1916, 31 de
julio de 1917 y 1 de julio de 1943, entre otras). 3. Tal y como ya ha quedado resuelto en
pronunciamientos previos, la transacción supone un acuerdo por el que las partes,
dando, prometiendo o reteniendo alguna cosa evitan la provocación de un pleito o ponen
término al que hubiesen ya comenzado, adquiriendo tal acuerdo carácter de cosa

cve: BOE-A-2025-12742
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