BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 23 de junio de 2025

Sec. III. Pág. 82961

caso que nos ocupa, si existe una posible mutabilidad en relación con el título en
cuestión.
3. Como ya ha declarado este Centro Directivo, la transacción supone un acuerdo
por el que las partes, dando, prometiendo o reteniendo alguna cosa evitan la
provocación de un pleito o ponen término al que hubiesen ya comenzado, adquiriendo
para las partes carácter de cosa juzgada (artículos 1809 y 1816 del Código Civil);
mientras que su homologación o aprobación judicial, según lo previsto en el artículo 19
de la Ley de Enjuiciamiento Civil, implica una revisión del organismo jurisdiccional
respecto del poder de disposición de las partes en relación con el objeto del pleito, pero
no implica un verdadero análisis y comprobación del fondo del acuerdo que supone la
transacción.
Ciertamente, el auto judicial por el que se lleva a cabo la homologación del contrato
de transacción no es un documento privado. Pero la homologación judicial no altera el
objeto, contenido y forma del acuerdo entre las partes; no tiene otro alcance que poner
fin al procedimiento judicial existente y precisamente por ello, porque el juez ve finalizada
su labor y no entra a valorar las pruebas ni a conocer de las pretensiones de las partes,
no contiene una declaración judicial sobre las mismas ni una resolución por la que se
declare, modifique, constituya o extinga una relación jurídica determinada. Son las partes
las que, mediante la prestación de su consentimiento y el cumplimiento del resto de
requisitos exigidos por el ordenamiento, declaran, constituyen, modifican o extinguen una
relación jurídica preexistente que hace innecesaria la existencia del proceso que queda
así sin objeto. Consecuentemente, y de acuerdo con los principios de nuestro
ordenamiento, la alteración del contenido del Registro de la Propiedad requiere que el
acuerdo alcanzado entre las partes se documente adecuadamente (artículo 3 de la Ley
Hipotecaria), a fin de poder provocar el efecto acordado entre las partes (artículos 40, 76
y 82 de la Ley Hipotecaria).
4. Como decíamos, son reiterados los pronunciamientos sobre el particular de este
Centro Directivo (trasladables a la cuestión que se suscita en el recurso), pudiendo
destacarse los siguientes.
De manera expresa, por ejemplo, la Resolución de 6 de septiembre de 2016 declaró:
«(...) la transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia y por ello carece
de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el
fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la
Ley (artículo 1817 del Código Civil). El auto de homologación tampoco es una sentencia
pues el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la
inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil), pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un
pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil). No cabe en consecuencia amparar las afirmaciones del escrito de
recurso que pretenden equiparar el supuesto de hecho al de presentación en el Registro
de la Propiedad del testimonio de una sentencia recaída en procedimiento ordinario. Esta
Dirección General ha tenido ocasión de manifestar recientemente (cfr. Resolución de 9
de julio de 2013) que “la homologación judicial no altera el carácter privado del
documento pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo. Las partes no
podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado
y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento’. Si bien es cierto que en virtud del
principio de libertad contractual es posible alcanzar dicho acuerdo tanto dentro como
fuera del procedimiento judicial, no es menos cierto que para que dicho acuerdo sea
inscribible en el Registro de la Propiedad deberán cumplirse los requisitos exigidos por la
legislación hipotecaria (...)”. También ha tenido ocasión de señalar esta Dirección
General que en los procesos judiciales de división de herencia que culminan de manera
no contenciosa se precisa escritura pública, por aplicación del artículo 787.2 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil (cfr. Resolución de 9 de diciembre de 2010). La protocolización
notarial de la partición judicial, siempre y cuando haya concluido sin oposición, viene
impuesta como regla general por el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este

cve: BOE-A-2025-12742
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