Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-12742)
Resolución de 23 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Adra, por la que se deniega la inscripción de un auto judicial homologando un acuerdo transaccional, al considerar que el auto en cuestión no constituye título público inscribible.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 150
Lunes 23 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 82960
febrero, 27 de abril y 18 de mayo de 2021, 14 de junio de 2023, 21 de febrero y 2 de
setiembre de 2024 y 10 de marzo de 2025.
1.
Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:
Conforme procedimiento ordinario número 298/2016 se ejercitó la acción de división
de cosa común respecto de una finca urbana sita en Adra (registral número 53.738) que
pertenecía, en proindiviso, a dos personas. En la fase de audiencia previa, las partes
llegaron a un acuerdo transaccional que fue homologado judicialmente mediante auto de
fecha de 19 de octubre de 2017.
Con fecha 13 de febrero de 2025, se presentó en el Registro de la Propiedad de Adra
testimonio del citado auto dictado por don Urko Liendo Álvarez, juez del Juzgado de
Primera Instancia e Instrucción número 1 de Berja, el día 19 de octubre de 2017,
acompañado de testimonio de diligencia [sic en nota, aunque se trata de un auto]
extendida el día 8 de octubre de 2018.
La calificación emitida por la titular del Registro basa la negativa en que el auto de
homologación de un acuerdo transaccional no es título inscribible en el Registro de la
Propiedad.
Se recurre la calificación, alegándose, en síntesis:
2. La cuestión que se plantea ante esta Dirección General (en absoluto novedosa y
sobre la que este Centro Directivo se ha pronunciado en reiteradas ocasiones) es la de si
un acuerdo transaccional, homologado judicialmente mediante auto, tiene la
consideración de título inscribible.
Así las cosas, para la Resolución de 16 de junio de 2010: «(...) como recordó la
Resolución de este Centro Directivo de 25 de octubre de 2005, uno de los principios
básicos de nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad que, por la
especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan
“erga omnes” de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia
jurisdiccional –artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria–), está fundado en una rigurosa
selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del Registrador, y así el
artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la exigencia de
documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros
registrales, y esta norma se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria, así como de su
Reglamento, salvo contadas excepciones que son ajenas al caso ahora debatido».
Es decir, en nuestro sistema registral el principio de titulación pública, y qué se
entiende por título inscribible (artículos 3 Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento), es una
de las claves de bóveda sobre las que gravita nuestro sistema inmobiliario; no
admitiéndose la fungibilidad entre los diversos títulos, debiendo analizar, conforme al
cve: BOE-A-2025-12742
Verificable en https://www.boe.es
– El principio de titulación pública, recogido en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria,
establece que los actos inscribibles en el Registro de la Propiedad deben documentarse
en títulos públicos; principio que no excluye la inscripción de resoluciones judiciales que
declaren, constituyan, modifiquen o extingan derechos reales.
– El auto de homologación judicial no es un mero contrato privado, sino un
pronunciamiento judicial firme, con efectos jurídicos vinculantes y de obligado
cumplimiento, y el artículo 100 del Reglamento Hipotecario limita la función calificadora
del registrador a la legalidad extrínseca de los documentos judiciales, sin poder
cuestionar el contenido del auto dictado por el Juzgado.
– El auto judicial tiene el mismo valor que una escritura pública, pues emana de un
procedimiento judicial con intervención de las partes y supervisión judicial, y el
artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que los autos judiciales pueden
constituir títulos inscribibles.
– En casos de división de cosa común, cuando la adjudicación recae en un único
copropietario, no es necesario otorgar escritura pública, según doctrina reiterada de la
Dirección General.
Núm. 150
Lunes 23 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 82960
febrero, 27 de abril y 18 de mayo de 2021, 14 de junio de 2023, 21 de febrero y 2 de
setiembre de 2024 y 10 de marzo de 2025.
1.
Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:
Conforme procedimiento ordinario número 298/2016 se ejercitó la acción de división
de cosa común respecto de una finca urbana sita en Adra (registral número 53.738) que
pertenecía, en proindiviso, a dos personas. En la fase de audiencia previa, las partes
llegaron a un acuerdo transaccional que fue homologado judicialmente mediante auto de
fecha de 19 de octubre de 2017.
Con fecha 13 de febrero de 2025, se presentó en el Registro de la Propiedad de Adra
testimonio del citado auto dictado por don Urko Liendo Álvarez, juez del Juzgado de
Primera Instancia e Instrucción número 1 de Berja, el día 19 de octubre de 2017,
acompañado de testimonio de diligencia [sic en nota, aunque se trata de un auto]
extendida el día 8 de octubre de 2018.
La calificación emitida por la titular del Registro basa la negativa en que el auto de
homologación de un acuerdo transaccional no es título inscribible en el Registro de la
Propiedad.
Se recurre la calificación, alegándose, en síntesis:
2. La cuestión que se plantea ante esta Dirección General (en absoluto novedosa y
sobre la que este Centro Directivo se ha pronunciado en reiteradas ocasiones) es la de si
un acuerdo transaccional, homologado judicialmente mediante auto, tiene la
consideración de título inscribible.
Así las cosas, para la Resolución de 16 de junio de 2010: «(...) como recordó la
Resolución de este Centro Directivo de 25 de octubre de 2005, uno de los principios
básicos de nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad que, por la
especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan
“erga omnes” de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia
jurisdiccional –artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria–), está fundado en una rigurosa
selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del Registrador, y así el
artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la exigencia de
documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros
registrales, y esta norma se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria, así como de su
Reglamento, salvo contadas excepciones que son ajenas al caso ahora debatido».
Es decir, en nuestro sistema registral el principio de titulación pública, y qué se
entiende por título inscribible (artículos 3 Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento), es una
de las claves de bóveda sobre las que gravita nuestro sistema inmobiliario; no
admitiéndose la fungibilidad entre los diversos títulos, debiendo analizar, conforme al
cve: BOE-A-2025-12742
Verificable en https://www.boe.es
– El principio de titulación pública, recogido en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria,
establece que los actos inscribibles en el Registro de la Propiedad deben documentarse
en títulos públicos; principio que no excluye la inscripción de resoluciones judiciales que
declaren, constituyan, modifiquen o extingan derechos reales.
– El auto de homologación judicial no es un mero contrato privado, sino un
pronunciamiento judicial firme, con efectos jurídicos vinculantes y de obligado
cumplimiento, y el artículo 100 del Reglamento Hipotecario limita la función calificadora
del registrador a la legalidad extrínseca de los documentos judiciales, sin poder
cuestionar el contenido del auto dictado por el Juzgado.
– El auto judicial tiene el mismo valor que una escritura pública, pues emana de un
procedimiento judicial con intervención de las partes y supervisión judicial, y el
artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que los autos judiciales pueden
constituir títulos inscribibles.
– En casos de división de cosa común, cuando la adjudicación recae en un único
copropietario, no es necesario otorgar escritura pública, según doctrina reiterada de la
Dirección General.
