BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 23 de junio de 2025

Sec. III. Pág. 82936

2. La primera cuestión que ha de abordarse es la de si una sentencia judicial
dictada en procedimiento ordinario puede ser título formal suficiente para inscribir una
segregación que haya resultado de la propia resolución judicial.
Como ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 25 de octubre
de 2005 y 16 de junio de 2010, entre otras muchas) uno de los principios básicos de
nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad que, por la especial
trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan «erga
omnes» de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia
jurisdiccional –artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria–), está fundado en una rigurosa
selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del registrador, y así el
artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la exigencia de
documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros
registrales, y esta norma se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria, así como de su
Reglamento, salvo contadas excepciones que son ajenas al caso ahora debatido. No
quiere ello decir que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos
indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que
haya de inscribirse.
El artículo 50 del Reglamento Hipotecario dispone: «Todas las operaciones de
agrupación, división, agregación y segregación se practicarán en el Registro en virtud de
escritura pública en que se describan las fincas a que afecten, así como las resultantes
de cualquiera de dichas operaciones y las porciones restantes, cuando fuere posible, o,
por lo menos, las modificaciones en la extensión y los linderos por donde se haya
efectuado la segregación. Si no constare en el Registro la cabida total de las fincas,
deberá expresarse en las notas marginales en que se indique la operación realizada».
Aunque a la vista de este último precepto pareciera que no es posible la inscripción
de una segregación sin el previo otorgamiento de una escritura pública, este Centro
Directivo ha señalado en diversas Resoluciones (cfr. 2 de marzo de 1999 y 4 de octubre
de 2005) que también una resolución judicial puede ser título adecuado para inscribir una
segregación o división de fincas. Esta doctrina la ha confirmado en bastantes
pronunciamientos posteriores al señalar que, tratándose de un proceso instado ante la
jurisdicción civil en procedimiento declarativo de dominio, debe afirmarse que, para la
práctica de inscripciones de sentencias civiles en las que se exige una previa
segregación de una finca registral, debe aportarse el correspondiente título
administrativo habilitante. El apartado segundo del artículo 26 del Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
de Suelo y Rehabilitación Urbana, norma de carácter básico, determina con carácter
general y sin excepción, que «la división o segregación de una finca para dar lugar a dos
o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características
exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística (…)». Esta
actuación registral será independiente del tipo de documento público en que se formalice
el acto de parcelación, notarial, judicial, o administrativo, por cuanto es necesario que el
registrador compruebe el contenido de la licencia, y sus eventuales condicionamientos
urbanísticos, derivados de la norma de planeamiento, deberán constar también en el
asiento, como parte del contenido de la publicidad registral. La referencia a escritura
pública que realiza tanto la ley estatal como la autonómica lo es a los solos efectos de
imponer tal control también a los notarios (cfr. Resoluciones de 16 de enero de 2017 y 5
de diciembre de 2024).
En el presente caso, aceptado por el recurrente la necesidad de aportar el título
administrativo habilitante para que pueda ser objeto de calificación, no cabe mantener la
exigencia de la registradora de que la segregación acordada en la sentencia deba
documentarse en escritura notarial.
3. Distinta suerte ha de correr el segundo extremo objeto de recurso.
El artículo 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción otorgada por la Ley 13/2015,
de 24 de junio, debe ser interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación
cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria, afectando por tanto a la finca

cve: BOE-A-2025-12739
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Núm. 150