BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 23 de junio de 2025

Sec. III. Pág. 82932

administrativo habilitante y ello con fundamento en el artículo 26.2 TRLS (y en el
artículo 143 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid) y en el artículo 78 Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio.”
En este sentido, la Resolución de esa DGSYyFP de fecha 16 de enero de 2017, con
el siguiente tenor literal:
“El control registral del cumplimiento de la legalidad urbanística en los actos de
parcelación, se concreta en la exigencia de acreditación de la licencia o declaración
de innecesariedad, o bien, cuando se solicite su inscripción por antigüedad, la prueba de
ésta, mediante certificación catastral, escritura o certificado municipal, que si es superior
al plazo de prescripción de las acciones de restablecimiento de legalidad urbanística
permitirá su inscripción, debiendo el registrador comunicar su práctica al Ayuntamiento y
al órgano autonómico y dejando constancia en el asiento, en la nota de despacho y en la
publicidad que se expida de la finca. Esta actuación registral permitirá al órgano
administrativo competente controlar el acto y actuar en consecuencia.
Esta actuación registral será independiente del tipo de documento público en que se
formalice el acto de parcelación, notarial, judicial, o administrativo, por cuanto es
necesario que el registrador compruebe el contenido de la licencia, y sus eventuales
condicionamientos urbanísticos, derivados de la norma de planeamiento, deberán
constar también en el asiento, como parte del contenido de la publicidad registral. La
referencia a escritura pública que realiza tanto la Ley estatal como la autonómica lo es a
los solos efectos de imponer tal control también a los notarios, dado que como quedó
plasmado en el Dictamen del Consejo de Estado sobre el borrador del Real Decreto de 4
de julio de 1997 –vid. preámbulo de la norma–, este se centraba en la actuación registral,
independiente del tipo de documento, conforme al tenor del artículo 78 del citado texto y
la legislación autonómica, que destaca el necesario control administrativo con
independencia del soporte documental o incluso, la apariencia jurídica (venta de cuota
indivisa).”
Si bien, la Resolución de la DGFPySJ de fecha 23 de julio de 2021, entiende
necesario el otorgamiento de escritura pública para supuestos de segregación o división,
en ese supuesto de hecho, se trata de un mandamiento, en la que el propio juez (en una
disolución de comunidad en la que se adjudicarán los lotes proporcionales, según un
informe pericial), establece que las partes deberán “suscribir los documentos necesarios
para protocolizar la división acordada, así como para su inscripción catastral y registral”,
no siendo, por tanto, a juicio de los recurrentes, un supuesto equivalente.
La resolución de 23 de julio de 2021, modifica el criterio de ese centro directivo y,
también fundamenta la necesidad de escritura, en base a lo dispuesto en el artículo 50
del Reglamento Hipotecario, en relación con el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, si bien,
esa norma del reglamento que desarrolla la Ley Hipotecaria, no debe entenderse como
“numerus clausus”; la relación de ambos artículos no debe impedir que lo dispuesto en la
ley no despliegue sus efectos en función de una norma de rango reglamentario. Un
reglamento no puede implicar restricciones a la ley que desarrolla. La ley ampara el
reglamento, no al revés. El documento judicial se encuentra entre los documentos que
expresa el artículo 3 de la ley Hipotecaria, el juzgador ha velado por las normas de
aplicación y, la operación de segregación es paso necesario para la compraventa,
siendo, por tanto, soporte propio de los actos o contratos contenidos en el mismo.
La elección de un procedimiento judicial no ha sido aleatorio, no ha sido la voluntad
del interesado la que ha determinado esta vía, es evidente que no ha podido surgir por
una cuestión de economía o de rapidez –véase la duración del procedimiento seguido–;
ha impuesto su necesidad: i) la determinación y localización de los herederos de la titular
registral en el momento de la segregación y compraventa, pues, sin la intervención
judicial no hubiera podido llevarse a cabo. Ante la petición de copia del testamento de la
titular registral, para identificar a sus causahabientes, el notario responsable del
protocolo denegó su expedición por entender que el otorgamiento de la escritura no era

cve: BOE-A-2025-12739
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