BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 5 de junio de 2025

Sec. III. Pág. 73768

básica en nuestro Derecho hipotecario la de que los asientos registrales están bajo la
salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su
inexactitud (artículo 1, párrafo tercero de la Ley Hipotecaria). Por ello, como ha reiterado
este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de
diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011 y 5 y 20 de febrero y 27
de marzo de 2015), la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del
titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho –
lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la
voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado
contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún
derecho» (vid. Resolución 28 de marzo de 2016).
Las exigencias de la Ley sobre propiedad horizontal para las modificaciones de los
títulos constitutivos se imponen, no solo respecto de la posible modificación de las
cuotas, sino también en la protección de la extensión de los elementos comunes, de
manera que todo lo que no esté especificado en el título constitutivo como privativo lo
será común por defecto, de modo que cualquier alteración de la superficie en favor de un
elemento privativo podría serlo con merma de la extensión superficial de los elementos
comunes.
En la Resolución de 18 de abril de 2023, este Centro Directivo, en un supuesto
semejante al presente, afirmó lo siguiente: «Respecto del fondo de la cuestión planteada,
se solicita la inscripción de la rectificación de la superficie de uno de los elementos
privativos que integran el edificio en régimen de propiedad horizontal, que pasa de tener
(…) metros cuadrados. Pero esa ampliación de superficie no implica una ampliación de
obra, que requiera acreditar los requisitos –especialmente urbanísticos– de la misma,
sino que simplemente es la rectificación de un dato registral erróneo, que debe
sustituirse por el que, en su momento, se debió registrar. Y dicha rectificación ha sido
otorgada por el propietario del elemento privativo objeto de aquélla con el acuerdo
adoptado por la comunidad de propietarios. Por ello, alterándose la descripción registral
del edificio sólo en cuanto a la superficie de uno de los elementos privativos, que, según
afirman los otorgantes de la escritura calificada, fue la que debió constar al declararse la
obra nueva, el recurso debe ser estimado, por estar acreditada la descripción resultante
en cuanto al dato de la superficie de elemento privativo en cuestión (ha quedado
acreditado, por certificaciones emitidas por el arquitecto técnico compareciente y por
certificación catastral descriptiva y gráfica, que, desde el momento de la construcción del
edificio, el referido elemento privativo tiene la superficie que ahora se expresa). Además,
la referida rectificación cuenta con la aprobación de la junta de propietarios por
unanimidad (siquiera sea presunta, ex artículo 17, regla 8, de la Ley sobre propiedad
horizontal), también en lo relativo a su reflejo en la inscripción de la declaración de obra
nueva del edificio, como ha quedado expuesto». En el supuesto de esa Resolución, a
diferencia del presente, la modificación de superficie había sido autorizada y aprobada
por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios.
En conclusión y conforme a la doctrina consolidada de esta Dirección General, debe
confirmarse que toda modificación de elementos de un conjunto inmobiliario en régimen
de propiedad horizontal requiere que se dé cumplimiento a los requisitos que para su
constitución se determinan en la Ley sobre propiedad horizontal, tanto en el supuesto de
configuración «ex novo» de tal régimen como en el caso de mutación de un régimen
fáctico a uno formalmente constituido.
En el presente supuesto, no se completa la modificación con un acuerdo adoptado
por unanimidad por la comunidad de propietarios. Consta la certificación de un acuerdo
adoptado por la junta de propietarios para autorizar la modificación que se refleja en la
escritura, pero este acuerdo no fue adoptado ni siquiera por unanimidad de los
asistentes a la reunión, que por otro lado tampoco eran todos los propietarios de la
comunidad. Para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, según
resulta de los artículos 5 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, se exige la

cve: BOE-A-2025-11270
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